增值税开征说法不准确

　　昨日，京城有媒体称，“税务总局2月1日起正式向房地产企业征收土地增值税，税率最高为60%.”而据记者采访税务部门了解到，事实上，土地增值税并非新增的税种，早在1994年1月1日起就已经在全国开征了。北京市2005年征收土地增值税2.38亿元，2006年征收了5.6亿元。对于北京的房地产开发企业来说，税总的新通知最大的变化是明确了土地增值税清算的适用范围，并对存在账目不清等情况的房产商新增了“核定征收”的方式，因此“开征”的说法并不准确。

　　分期开发的项目也要清算

　　《通知》规定，从2月1日起，土地增值税以房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。这一要求避免了房产开发商以分期开发为由拒绝清算土地增值税的情况。

　　另外，税务部门表示，以前对于没有账目或账目混乱或拒不提供账目的企业，在计征它们的土地增值税时比较困难。而通知规定，对这些企业可以核定征收，税率不得低于预征率。具体的核定征收税率由各地自行制定。我市地税部门表示，将针对税总的文件研究制定核定征收的税率，并随后出台。

　　三种情形应清算土地增值税

　　税总的新通知规定，符合下列情形应进行土地增值税的清算：一是房地产开发项目全部竣工、完成销售的；二是整体转让未竣工决算房地产开发项目的；三是直接转让土地使用权的。

　　税总明确，符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：一是已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；二是取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；三是纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；四是省税务机关规定的其他情况。

　　五种情形税务机关可核定征收

　　房地产开发企业有下列五种情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：一是应当设置但未设置账簿的；二是擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；三是虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；四是符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；五是申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

　　通知还对房地产企业的各项收入在计征土地增值税时作了更详细的规定，实物收益也算作房地产商的收入。

　　针对新通知开始执行后房产开发商的成本将大增的观点，税务部门表示，先预征再清算的方式早已有之，新通知细化和明确了执行中的具体问题，遏制房地产商的偷税行为。

　　[专家观点]

　　房价最终取决于市场需求

　　针对税总开始严征土地增值税，记者昨日采访了清华大学国际商业地产运营商培训办首席专家朱凌波教授。“我认为，税收是宏观调控最后一个杀手锏。”朱教授表示，在此之前国家所推出的更多是宏观层面的调控，而目前的调控举措进入更细分化、更有可实际操作性的阶段。这将对开发商的经营行为和消费者的消费行为都产生直接的影响。

　　打个比方来说，目前关于房价指数只是笼统的一个数字，缺乏具体的说明和细分化。而实际上高档楼盘价格的变化，与老百姓关系并不大。

　　“具体到土地增值税征收政策，我们往往认为土地成本增加，就习惯地联想到转嫁到老百姓身上。但实际上，楼盘的具体售价，最终应取决于市场需求，而并非开发成本。因此，即使开发成本增加了，但市场不接受，那么，只有两种可能，一是降低价格；二是开发商的利润空间受到压缩。”朱凌波强调。

　　[开发商观点]

　　短期内对房价影响不大

　　“短期内不会对房价有多大影响。”新华联副总经理陈海旭显得比较乐观。他认为，一方面，土地增值税在开发总成本中并非大头；另一方面，有关部门应该充分考虑到开发企业的实际情况，对于已经购买了土地与即将购买土地的开发企业，最好分别对待。