土地增值税“清算制”冲击波

    １月１６日晚，国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，明确房地产开发企业土地增值税将实行清算式缴纳，取代现行的以“预征”为主的土地增值税缴纳法。

    业内人士介绍，我国现行土地增值税暂行条例及相关细则规定，转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的，应当缴纳土地增值税。税率为四级超率累进税率：最低的，增值额未超过扣除项目（即成本）金额５０％的，课税３０％；最高的，增值额占扣除金额２００％以上的，课税６０％。

    但在实际操作中，累进税率极少被严格使用。《土地增值税暂行条例实施细则》留下了一个“活口”，即涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税。结果，这一“例外”规定被普遍使用，目前各地土地增值税征收多采用预征收制。加之土地增值税是地方税种，各地征收标准不一，一般预征额多为房屋销售价格的１％至３％。这一税率与房地产行业的高利润明显不符。

    对此，国家税务总局在《通知》中明定，土地增值税以房地产开发项目为单位进行清算，封堵两大漏洞：一是以分期开发拖延清算的漏洞，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额；二是账目不清不能成为逃避清算的理由，对于因账务不全难以确定转让收入、扣除项目金额，或未按照规定期限办理清算手续等情况，税务机关可按当地同类企业的一般标准、且不低于预征税率的税负进行核定征收。

    “土地增值税从‘预征’转为‘清算’，会压缩房地产开发的利润空间。”上海万欣房地产开发有限公司的一位销售经理说，“清算制”是使土地增值税“恢复”到开发商应该交纳的水准，并不是新增税负——“不是现在要多缴，而是以前少缴了”。

    业内人士指出，与土地增值税对应的是开发利润并非成本，说土地增值税会“加大开发商成本”是误读，它只会压缩高利润空间。况且，现行的土地增值税暂行条例还规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额２０％的，可免征土地增值税。土地增值税“清算制”对房地产业高利润究竟能有多大的冲击，关键还要严格“扣除项目”的界定，否则，开发商做大扣除项目，增值额自然又会“缩水”。

    楼市进入税收调控新阶段

    即将实行的土地增值税“清算制”向外界传递了一个信号：税费政策成为２００７年加强和改善房地产市场调控的重要工具。

    １月１日起，城镇土地使用税税额标准在１９９８年颁布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定的基础上平均提高２倍，其中交纳税费最高的大城市土地使用税，每平方米年税额由以前的０．５元至１０元调整为１．５元至３０元。同时，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有的基础上提高１倍的政策也正式实施。自此，土地增值税清算、土地使用税和新增建设用地使用费提高，三者构成了土地环节的“一费二税”上调政策。２００７年房地产市场税费政策调控正式启幕。

    中国社会科学院副研究员尹中立认为，调整相关税收政策对楼市宏观调控有着重要的现实意义，“中国的房地产调控中，税收政策还会得到进一步的发挥。”

    复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授认为：“如果现有政策尚不足以把病（房价逆调控高涨）治好，不排除物业税适时出台。此税种在国际上通行，一般占财产税的７０％至８０％的比重，在我国实施也只是迟早之事。”

    看来，加大税费政策在２００７年的房地产调控中的作用很可能还只是开始。

    要精准“打击”不要税负转嫁

    对于税收调控，普通购房人期盼能成为精准“打击”房价偏高的利器，担心税负最终又转嫁到买房人头上。

    房地产研究专家顾海波指出，联系到以往一系列税费政策对房价影响甚小甚至反向影响的事实，人们不能不担心税负被转嫁到消费终端。譬如，２００６年出台的征收２０％个人所得税被认为是在房地产交易环节“精准调控”的良策，但终被各地的“核定征收”消解。税务总局规定，对于无房屋原值凭证、不能计算应纳税额的，税务机关可按住房转让收入的１％至３％核定征税。结果，地方在操作中，所得税基本都按１％或２％的税率征收，离２０％的法定征收税率相去甚远。核定征收的本意是不给逃税者可乘之机，地方在具体“落实”中，恰恰将其变成了“合理避税”的对策。

    “这不能不引起重视。”顾海波说，“税收调控能否起到预期效果，关键还是执行。”