与李先生的犹豫相比，钟女士遇到的则是烦恼。她名下有两套房产，一套自住，一套出租。“如果开征保有税，就意味着房屋的投资回报率降低了。提高租金，恐怕租客承受不了；如果不提高，就只能降低自己的投资回报。”

　　日前，记者从相关渠道了解到，有关部门已经向高层建议，加快推进物业税改革试点工作，从今年起，在部分地区对高档住房、大户型住房开展征收物业税实转试点，适当扩大物业税模拟评税试点的范围。同时，为避免政策调整引起大的变动，起步阶段征税门槛可以定得高一点，税率定得低一点。

　　种种迹象显示，一直停留在“想法”阶段的物业税征收似乎有望在今年破题。李先生的犹豫和钟女士的烦恼，都是因为物业税的开征渐行渐近。但破题的关键，不仅在于技术层面的解决，还在于一些地方利益的阻碍能否破除。

　　“个人利益难以打破”成为搁浅主因

　　2003年10月，十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”由此，物业税一词进入百姓视线。但随后围绕对物业税的质疑和讨论，物业税的征收一直停留在“想法”阶段，难以实施。

　　自2006年初开始，北京、深圳、南京、重庆等6个城市和地区对物业税征收进行试点，但试点仍处于“空转”阶段。所谓“空转”是指没有实际收税，但一切工作步骤都和真正收税一样，财税部门、房管部门以及土地管理部门等单位共同参与，要统计物业数量，做测算、评估，作报表，做税收统计等。作为“空转”试点城市，虽然前期已经做了大量调研和试点工作，但是由于物业税开征争议比较大，所牵涉的工作和部门比较多，物业税的推行有相当大的难度。

　　以北京为例，北京虽然较早开始物业税“空转”试点，但是由于开征物业税有大量的工作，比如首先要解决的是房地产的乱收费问题，取消相关收费，牵涉的部门也很多，诸多协调工作尚需假以时日。

　　“一是技术层面上的难度，二是个人利益难以打破。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强在接受《中国经济周刊》采访时，这样总结物业税一直难以实施的原因。

　　在他看来，物业税应该是按照价值来征收，“这是比较科学的方法，国外一直是这样的，但在国内，价值怎么来确定有一定的难度。按价值来征收比按面积、按等级征收要科学，但也更复杂，操作的难度也就更大一些。另外，征收物业税对一些人的利益触动比较大，那些有权势住大房子的人对物业税的抵触也造成了一定的阻碍。”

　　中国城市经济学会副会长刘维新也有同样的感触：“现如今，对于开征物业税是‘两头热，中间冷’，即中央态度积极、民众热烈拥护，而一些地方政府‘极力反对’。一些地方政府官员，出于个人利益的考虑，根本就不想推进。”

　　另外，目前我国最大的不动产评估主管机构主要包括建设部、国土资源部、国资委等三大政府部门。由于没有统一的规章可循，使得三大部门对同一个不动产进行评估时，会得出三个不同的结果，根据哪个结果纳税便成为难题。没有统一的评估标准也制约了物业税的推进。

　　从“空转”到“实转”难点多

　　去年年底，建设部副部长刘志峰首次向媒体透露，“建设部正与国税总局、财政部等部门一起，研究收取住房保有环节税种，以增加持有大户型的成本，鼓励中小户型消费”。

　　随后在今年1月底的全国建设工作会议上，建设部部长汪光焘表示，将通过有区别的税收政策引导住宅“合理消费”，防止“贪大求阔”现象出现。建设部将“配合做好物业税等试点工作”。

　　1月25日，国家税务总局下发的《2007年全国税收工作要点》指出，今年要深化税收制度改革，其中就包括“研究物业税方案，继续进行房地产模拟评税试点”。

　　一时间，物业税再次成为房地产行业关注的焦点。2007年，物业税能否真正启征呢？

　　“就我目前的了解，税务部门、财政部门对征收物业税做了大量的工作，如税务部门做了一些方案，进行了一些试点以及相关人员培训。从某种意义上说，开征物业税的条件已经基本成熟。毕竟已做了长时间的准备。”柴强秘书长对《中国经济周刊》说。

　　不过他也承认，住房普查于1985年搞过一次，以后就没有搞了，全社会有多少房产，房产的权属，一个家庭拥有的数量，都还不很清楚。这就对给征收物业税带来了一定的困难。

　　“但如果依靠房地产管理部门和房地产估价队伍，这个困难可以较好地得到解决。目前我国房地产估价队伍建设有很大进展，从1993年开始实施房地产估价师执业资格制度，至目前已有3.5万人取得房地产估价师执业资格，近3万人注册执业，从业人员超过25万人，估价机构4000多家。”柴强说。

　　日前，记者从相关渠道了解到，有关部门已经向高层建议，加快推进物业税改革试点工作，从今年起，在部分地区对高档住房、大户型住房开展征收物业税实转试点，适当扩大物业税模拟评税试点的范围。同时，为避免政策调整引起大的变动，起步阶段征税门槛可以定得高一点，税率定得低一点。

　　“同时，为平衡税负，在非物业税试点地区，取消对个人拥有的非经营性房产免征房产税的政策。以完善有区别的住房税收政策，加大引导合理住房消费力度。”相关部门一位内部人士透露。

　　怎么征收？按面积还是按价值？

　　虽然坊间流传物业税征收范围可能为120平方米以上房产，但这一说法并没有得到有关官方人士的证实。财政部有关人士曾向媒体透露，税基、税率、税赋的调整，以及具体征管模式的运作，都需要相当长的时间进行磨合。

　　记者了解到，在日本，政府制定了相当完善的税收调节政策，在住房持有环节征收不动产税，以调节住房占有的优劣和大小，物业税每年征收，税基按评估值的80%计征，税率为1%.

　　在去年建设部做的有关住房、住房制度改革和房地产市场专题调研中，曾专门做了“合理引导住宅建设和消费课题报告”，建议加快研究制定引导合理消费的经济政策，通过税收、价格、信贷等经济杠杆，鼓励购买小套型、功能良好的经济适用住宅。远期在持有环节也进行相应的调节（增设物业税），使消费自觉趋于合理，并提出符合“90平米以下”和“第一套自住房”条件的，免征收物业税。

　　尽管目前开征物业税的条件看来已经基本成熟，但其仍然正处于设计的过程之中，具体如何征收，尚需进一步研究。

　　“从理论上讲，不外乎三种方式：一种是规定每个家庭免多少面积，超出的部分才征税；另一种是按照一个人头免多少面积，超出的部分才征税；第三种是按照大户型来征税，超过一定面积的户型才征税。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强对记者表示。

　　在柴强看来，出台物业税，就是把过去按照面积、等级来征税，改为按照价值来征税，例如，一个人如果拥有3套小面积住宅，那么税务部门将会根据他累加的房产价值作为计税额，而不管其是否面积大小。这就避免了一些人购买多套小户型，一样可以逃税的弊端。

　　其实，早在两年前，由国务院发展研究中心主要负责撰写的《中国房地产税收政策研究》，也认为房地产保有税要按评估值征税，使多占财产的人多纳税，这符合税收的纵向公平原则。同时，随着房地产价值的上下浮动，评估值也会相应调整，这也体现了横向公平的原则。

　　“最大的难题还在于，这么多年，我国税收的收入功能突出一些，而作为经济杠杆的调节作用不明显，房地产方面的许多税就是这样，比如土地增值税，以前就是采取按照营业额预征的做法，作用没有得到很好的发挥，变相成为了一种营业税。”柴强秘书长对记者说。

　　资料：海外如何征收物业税

　　物业税本质上是对不动产占有（不一定是所有）课征的财产税。各国房地产保有税的名称不尽相同，有的称“不动产税”，如奥地利、波兰等；有的称“财产税”，如德国、美国、智利等；有的称“地方税”或“差饷”，如新西兰、英国、马来西亚等；中国香港则直接称“物业税”。尽管名称不同，但在很多国家都是比较成熟的地方主体税种。

　　大多数国家和地区开征物业税的目的是筹措地方财政收入，满足地方支出的需要，即属于财政型的物业税；不过我国台湾地区开征物业税的目的则是想通过该税种，提高不动产占有成本，从而促进不动产的流动和更有效的利用，提高不动产的供给量。

　　总的来看，物业税的设计存在以下特点：

　　从税基看，分为对全部财产征税（净财产税）和对特定财产征税（土地税、房屋税）两种情况。如丹麦对土地评估值课征土地税，对建筑评估值课征劳务税，对超过免征额以上的财富课征净财富税；俄罗斯则只对财产总价值课征财产税。

　　从计税依据看，大多数国家和地区以财产估定价值或核定租金为计税依据，如美国、丹麦、埃及、百慕大等；也有国家以资本净值或重置费用为计税依据的，如斯里兰卡的净财产税，韩国对建筑物开征的财产税以重置费用为依据；少数国家还以房地产面积为计税依据，如波兰、捷克、以色列等。