当天下午,365地产家居网记者采访了业内专家及知名律师,请专家们对《物权法》进行了深入的解读。
江苏君远律师事务所李淑君律师:
一、预登记制度是《物权法》登记制度的一个革命性的亮点
在《物权法》中对于登记制度的变化比较大,第一次明确规定对不动产进行统一登记,进一步明确了登记机关的职责,对于由于登记机关的失误给权利人造成的损失,相关部门要承担赔偿责任。权利人对于登记资料的查询也更加方便,这些都将更加有力地保护不动产权利人的利益。
在《物权法》中还规定了异议登记和预告登记制度,其中预登记制度是《物权法》登记制度的一个革命性的亮点:第二十条明确规定,当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预登记制度的实施,将有效遏制商品房预售过程中的“一房两卖”现象。
二、建筑物权属明确化,共有部分的产权属于全体业主共同所有
《物权法》中对业主的建筑物区分所有权专门用一章来规定,突出了其重要地位。建筑物权属明确化,共有部分的产权属于全体业主共同所有,开发商和物业公司不得使用、牟利。这将使物业公司在观念上从过去的“管理者”的角色逐步转化为“服务者”的角色。
业主对于物业管理公司可以自行选择,而且这种自行选择权有法可依,不再是完全由开发商指定的物管公司来管理。另外,业主成立业委会的条件有所放松,入住率达到一半即可,原来是三分之二,这就降低了业主行使相关权利的门槛,有助于业主积极行使权利。《物权法》对于加快中国物业管理行的市场化进程有很大促进作用。
三、住宅70年大限后自动续期,体现了立法者对于人权的尊重和保护
土地使用权70年届满续期的问题是多年来关注的焦点。这一规定在第六稿中已经确定。有重大区别的是,第六稿规定到期后要缴纳一定的使用费才能续期,而《物权法》第一百四十九条明确规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期,非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。
《物权法》生效以后,业主们完全不必担心“70年后房子归谁”的问题,只要70年后房子不报废就还是你的。 这一修改也体现了立法者对于人权的尊重和保护。
南京网尚研究机构宏观研究部主任颜涛:
——物权法为物业税的开征做了前期准备
《物权法》的根本任务在于界定产权、确认产权和保护产权,这是物权法立法的基本目标。 要解决各种在市场上活动的主体的产权界定,必须把界定产权的程序、操作手段加以规定,如果这一步没有规定好的话,初始的界定都不清楚,又谈何产权的保护呢?
财产平等是《物权法》最重要的基本原则:不管是国家、集体的财产还是个人的财产,只要进入民事领域,其法律地位就是相同的,都同等地受法律保护。 物权法明确了对私人财产的保护,只有清晰了物权,物业税的事实才有法律依据。也可以认为,物权法为物业税的开征做了前期准备。 南京网尚研究机构宏观研究部副主任郑泰斌:
——理顺了产权关系,必将促进房地产业健康有序发展
首先,物权法进一步明确,“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。”这一点,体现出物权所有人的平等地位。
其次,《物权法》也重点保护了农民的利益。比如,如何立法体现农民权益保护? 失地农民能否享受与城市居民同等的社会保障?农民抵押土地承包权解决融资问题应如何规定?等等。《物权法》中都有体现。
整体而言,对房地产业发展影响重大。例如对产权年限、车库权属等,由于不动产产权是物权法里重点保护对象,这就从法理上理顺了产权关系,必将促进房地产业健康有序发展。 |