南宁市地方税务局关于对个人转让自有住房如何计算缴纳各税的几点说明

国家税务总局发布《国家税务总局关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》后，引起了社会的普遍关注，造成了很大的社会反响，我市的各级媒体也纷纷对该通知的内容进行了报道。我局在接到自治区地税局转发的文件后，立即按区地税局的相关执行要求，结合我市的实际情况贯彻执行该文件，制定了《关于加强个人住房转让税收管理有关问题的通知》(南地税发[2006]190号)，根据《通知》的规定，现对个人转让自有住房如何计算缴纳各税的进行以下几点说明:

    一、在我市范围内转让住房并取得收入的个人应依法缴纳什么税款？

    凡在我市范围内转让住房并取得收入的个人（以下简称“纳税人”），必须按现行税收法律、法规的规定申报缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、防洪保安费、个人所得税、土地增值税、印花税等税费。

    二、普通住房应满足的条件及购买时间的确定标准。

    根据桂地税发[2005]122号文规定，自治区人民政府确定南宁市享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：

    ⑴、    住宅小区建筑容积率在1.0以上；

    ⑵、    单套建筑面积在144平方米以下；

    ⑶、    实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格的1.44倍以下。

    根据国税发[2005]89号文规定:个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明的时间作为其购买房屋的时间。其中“契税完税证明上注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。

    三、我市转让自有住房的个人所得税核定征收率是多少

    我局根据南宁市住房的所在区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，经过测算，我市个税的核定征收率定为2%，对纳税人不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的情况，可按住房转让收入乘于核定征收率来核定应纳个人所得税，以便于征纳双方操作，维护纳税人的合法权益。

    四、纳税人的相关税款如何计算缴纳。

    （一）能够提供完整、准确的房屋原值凭证、合费费用及税金凭据的，按照现行税收政策规定，分税种计算交纳各项税费。

    （二）对不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关采取核定征收率方式，按综合征收率计征其应纳税款，具体情形如下：

      1、个人转让居住5年以下普通住房的，免征土地增值税，按住房转让收入7.65％（营业税及附加征收率5.65％，个人所得税征收率2％）计征应纳税费。

      2、个人转让居住5年以上普通住房的，免征营业税和土地增值税，按住房转让收入2％（个人所得税征收率2％）计征应纳税额。

      3、个人转让居住5年以下非普通住房的，按住房转让收入8.65％（营业税及附加征收率5.65％，个人所得税征收率2％，土地增值税征收率1％）计征应纳税费。

     4、个人转让居住5年以上非普通住房的，免征土地增值税，按住房转让收入与购买房屋价款差额的5.65％征收营业税及附加，按住房转让收入的2%计征个人所得税。

    五、纳税人办理纳税申报的时间。

    纳税人转让住房，在办理房屋产权转移手续前须按照“先税后证”的原则，先完税，凭完税证或缴款书办理房屋产权转移手续，即纳税人持房屋产权证明、居民身份证等相关资料到房屋所在地主管税务机关或委托的代征机构进行申报纳税，凭完税证明办理房屋产权转移手续。

    六、纳税人办理纳税申报的地点

    （一）能够提供完整、准确的房屋原值凭证、合理费用及税金凭据的，按照现行税收政策规定，可分税种计算交纳各项税费的，在办理房屋产权转移手续前持有相关资料到房屋所在地主管地方税务机关进行纳税申报。

    （二）不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，采取核定征收率方式，按综合征收率计征其应纳税款的，在办理房屋产权转移手续前持相关资料到委托代征机构即南宁市房产交易中心进行纳税申报。

    七、纳税人在申报纳税时需要提供的资料是什么？

纳税人在申报纳税时需要提供的资料包括：

    1、交易双方的身份证、住房产权证、个人住房档案、国有土地使用证的原件及复印件；

    2、购房合同和购房发票的原件及复印件；

    3、转让住房缴纳税金的完税证明或缴款书的原件及复印件；

    4、支付的装修费用或其他有关费用的发票或其他有效凭证；

    5、《个人住房交易个人所得税纳税情况表》；

    6、主管税务机关需要补充的其他资料。

    八、个人出售自有住房可以享受个人所得税优惠政策的有哪几种情况？

    个人出售自有住房可以享受个人所得税优惠政策的有两种情况：一是对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税；二是对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免除。

    九、对转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房的纳税人，如何办理申请免税手续？

    对转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房的纳税人，应填制《个人住房交易减免税审批表》（见附件），持申请人身份证、转让房屋的住房产权证原件及复印件以及房屋产权管理部门出具的相关证明及主管税务机关需提供的其他资料向房产所在地主管税务机关提出免征个人所得税申请，经审核认定后方可免税。

    十、对出售自有住房并已在该住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，如何办理申请退税？

    对出售自有住房并已在该住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人可持申请人身份证、购房合同和购房发票、售房合同、转让住房缴纳税金的完税证明或缴款书的原件及复印件以及主管税务机关需提供的其他资料到主管税务机关办理个人所得税退税手续。

    由委托代征机构代征入库的税款退库时，需到委托代征的主管税务机关办理退税手续。

    十一、纳税人申报的住房转让收入明显偏低又无正当理由的，税务机关如何进行收入核定？

    纳税人申报的住房转让收入明显偏低又无正当理由的，主管税务机关有权根据其房屋的所处区域、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素确定其住房转让收入。

    十二、对热点问题的解答

    国家税务总局发布《国家税务总局关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》后，我局接到广大纳税人及多家媒体记者的咨询电话，现将热点问题整理答复如下：

    合理费用中是否包括房屋转让过程中的中介服务费即中介收取的房产过户等佣金费用？

    解答：在住房转让过程中，如果交易是委托有资质的中介机构办理产权交易等相关手续，且在申报纳税时，纳税人能提供出相关费用凭证，那么中介服务费就属合理费的范畴，可以扣除。

    （五）我局将通过多种渠道向纳税人宣传“二手房”转让的税收相关政策，纳税人可登录我局的网站查看相关文件，并进行网上咨询。

    网址：http://www.nanning.gov.cn/101/index.htm