支柱产业缘何不是支柱税源

　　2006年，武汉市洪山区国税局在对一家房地产公司进行稽查过程中，发现其对收入、成本、费用等方方面面大动手脚，逃税行为惊人。通过核查，这家房地产企业最终查补税款1653万元，而它所暴露的是房地产企业税收征管的一个普遍问题。

　　近年来，各地房地产销售收入快速增长，但房地产企业所得税增幅明显滞后，被人们称为“收入巨人、纳税侏儒”。据湖北省天门市国税局测算，2005年实际入库房地产企业所得税仅占理论测算数的61.86%.造成这一困局的原因是多方面的：一方面房地产企业的财务核算具有一定的个性化，每个企业的核算方式几乎都不一样，与过去的工商企业财务核算方式更是大相径庭，税收管理人员不能适应；另一方面房地产开发周期长，业务环节多，税源的可变性和流动性较大。大量项目公司或开发企业在楼盘售完后就关门走人。此外，房地产企业采取多种方式偷逃税款，有的企业采取销售收入（或预收账款）、利润不及时结转等方法，造成核算不实，有的利用发票监管的漏洞，抬高建筑成本、减少应纳税所得额，有的不按项目设立成本明细账，将完工与未完工的项目混在一起，造成了完工项目成本虚增。

　　洪山区国税局局长郭亚光说：“房地产企业税收征管几乎每个环节上都存在漏洞。”

　　对症下药方能整治顽痼

　　武汉市汉阳区国税局所得税科科长陈珊琳认为，房地产企业所得税税源难掌握、税收难征管的根本原因是信息的不对称，因而税收管理人员不得不采用一些非常规的监管手段去掌握信息、摸清情况，楼盘广告、宣传单等都要纳入税务工作者的视野。他们要利用一切可以利用的信息，才可能掌握房地产企业的收入和成本、费用的真实情况。

　　湖北省国税局所得税处处长张铁说，收入的掌握不容易，成本和费用的管理更加困难，因而房地产企业所得税的征管成为税务部门的一项新挑战。为此，湖北国税部对房地产企业流程进行过程监管，采取“以房源控税源、以房管控税管”的管理办法。天门市国税局设计专门的“房地产企业房源登记表”，督促企业在每个申报期附送销售明细表，详细记载和登录每个项目每套商品房的具体信息，并用红、蓝、白三种颜色分别表示每一项目每一商品房全部售出、部分售出、未售出三种状态，直观地表示出每一申报期结束后的房源情况，提高了税源预测的准确性和税收征管的主动性。

　　目前湖北省已建立省、市、县三级房地产企业管理台账，对房地产开发全过程实行动态监控、过程管理。仅今年3-4月份，全省就通过加强信息比对审增在建项目26个，新增税源1.5亿元。

　　专业化管理堵塞“专业化漏洞”

　　税收征管人员一致认为，掌握房地产企业财务的专业化知识是一道难关。湖北省一些地方的国税部门打破原来的属地管理原则，专门选拔一批征管人员，集中学习房地产业务和财务知识，专门从事房地产行业管理。

　　郭亚光认为，房地产企业所得税之所以难管，主要是其税基构成要素多元化、复杂化所致，掌握房地产企业的收入、成本、费用单靠税务部门是不够的，在房地产企业的监督管理中，税务部门事实上是处于最末端，而在前面对于其立项、审批、征地、开工、预售等等信息分别由建委、土地、规划、房管等多个政府部门掌握，如果能够依托计算机网络实现部门之间信息采集、储存、分析共享，将信息应用到税源监控和税收征管之中，就会大大减少国税部门与房地产企业间的信息不对称。