市场：这次的加税静悄悄

　　7月14日，土地增值税征收的前一天，徐汇区房地产交易中心虽然比平时多了些办理过户和前来咨询的市民，然而，去年营业税、个税等政策出台前交易中心排起长龙的现象却未重现。

　　7月15日，土地增值税开征的第一天，市场依旧平静。从沪上各大中介公司的反馈来看，近期二手房市场一直呈量价齐升的状态，本次土地增值税的出台和实施对买卖双方的影响确实不大。

　　相关人士认为，关于土地增值税的征收，早在6月中旬就已公布。在经历了1个多月的缓冲后，有意成交的买卖双方在前期就已完成交易。同时，本次征税只针对出让非普通住宅的业主，相对之前的营业税等税收温和很多。

　　此外，5、6月份二手房市场回暖，成交放量价格上扬，也是冲淡此次土地增值税影响的一个重要原因。汉宇地产有关人士表示，对于二手房的上家而言，6月份二手房增值迅猛，将房产出手的盈利已经可以抵消小额税收。

　　说法：重点在于给楼市降温

　　税率低，范围小，这两个特征是土地增值税影响不大的主要原因。

　　首先，根据土地增值税征收的有关规定，对个人转让非普通住宅，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，实行核定征收土地增值税：凡居住未满3年的，按转让收入的0.5%征收，居住满3年未满5年的减半征收。以一套总价200万元的非普通住宅为例，3年内出售需要缴税土地增值税1万元，3－5年出售则减半为5000元。相对于中介费等交易成本，不少卖家并不觉得这笔费用非常贵，他们更多地选择了直接将费用转嫁入房价。

　　再从征收范围来看，上海开征的土地增值税仅适用于转让非普通住宅，而普通住宅暂免。普通住宅的标准是：住宅小区建筑容积率（总建筑面积/居住区用地）1.0以上；单套建筑面积140平方米以下；坐落在内环线以内的低于1.75万元/平方米，内环与外环间的低于1万元/平方米，外环线以外的低于0.7万元/平方米。只要不涉及上面任何一项条件，就不属于普通住宅范围。按照这一标准，土地增值税只涉及了上海二手房市场的中高端物业，以中低端为主的主力市场没有受到影响。

　　相对于直接的市场反应，此次土地增值税的出台其实是一个预警信号。中原地产市场咨询部经理马冀认为，土地增值税对买卖双方的心理影响大于实际影响，最主要的目的还是要给楼市降温，打击短期投资炒作行为。

　　观察：两类住宅交易成本存在差距

　　由于土地增值税对于普通住宅暂时免税，7月15日起土地增值税征收后，普通住宅和非普通住宅之间的交易成本差距又被进一步拉大。

　　目前，就卖方而言，5年内的普通住宅转让成本有营业税（5.55％）、个人所得税（1％）、合同印花税（0.05％），以及少量的交易手续费；非普通住宅转让成本有营业税（5.55％），个人所得税（2％），土地增值税（3年内0.5％，3－5年0.25％），合同印花税（0.05％），以及少量的交易手续费。

　　以一套位于内环，面积为120㎡，总价为200万元的普通住宅和一套位于中外环间，面积为145㎡，总价为200万元的非普通住宅为例，如果在3年内转手，那么前者卖家需要承担的成本为13.23万元，后者的成本为16.23万元，之间整整相差3万元。

　　对此，21世纪不动产分析认为，随着土地增值税的征收，高端物业投资者的利润空间将被进一步挤压。目前，上海市场中的高端项目由于一系列调控政策，其投资回报已有所下降，这在租赁及买卖市场都有反应，高端物业的投资回报已基本回落至6％－8％。