■对话动机

　　上周，北京市规划委公布了《北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划》（2006—2010），要求今后三环外不在政府土地储备控制区域内的普通商品房项目，必须配套建设保障性住房和两限房。此举措引起社会的广泛关注。

　　是什么原因促成这一“规划”的出台？保障性住房和两限房配建比例如何分配？带着这些问题，本报记者专访了市规划委副总规划师温宗勇（以下简称温），对这个规划进行解读。

　　■名词解释

　　保障性住房

　　是指政府按限定标准、限定价格或租金的为本市中低收入住房困难家庭提供的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。

　　两限房

　　限房价、限套型普通商品住房（简称“两限房”或“两限”商品住房），是指经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。

　　新京报：这个规划出台的背景是什么？

　　温：规划的出台背景是，根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号），《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号），各地都相继组织编制了《住房建设规划》，北京也不例外。这两个文件实际上就为了稳定房价，调整房地产的结构。因为近年来房地产的结构太商业化了，随着市场的需求，房价不断上涨，中低收入的人群买房很困难。

　　《北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划》（2006—2010）主要是依据《北京城市总体规划（2004年-2020年）》、《国务院关于北京城市总体规划的批复》（国函[2005]2号）、上面提到的两个文件、《北京住房建设规划（2006年-2010年）》编制的，并与《北京市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》、《北京市近期建设规划（2006年-2010年）》和北京市土地利用规划等相衔接。

　　新京报：按照规划中的要求，十一五期间北京要建的保障性住房和两限房，要占同时期总的住房总量的24.4%，这个规模是不是很大？

　　温：是的。十一五期间住房建设总量大约是1.23亿，要建1500万的经济适用住房和廉租住房，还有1500万的“两限”普通商品住房。

　　新京报：那么意味着新建4平米的住宅中，就有1平米多的保障性住房和两限房。

　　温：对。政府调控以后，应该会对房价有一定的抑制作用。

　　新京报：是立即就会有效果吗？

　　温：应该说住房建设和供应有一个滞后期，规划用地落实后要办招拍挂等手续，建设，然后售卖，都需要时间，一般来讲有两年的滞后期。

　　政府调控使中低收入者买得起房

　　在市场失效的情况下，政府就要起到一个调控的作用，通过政府的直接投入或政策引导等方式让中低收入的老百姓可以买到房子，租到房子。

　　新京报：这是不是政府在用政策来调控房价？

　　温：我们知道，市场就是追求利益最大化，如果没有钱赚，市场就不会提供相应的产品。所以市场有时就会失效。在市场失效的情况下，政府就要起到一个调控的作用，通过政府的直接投入或政策引导等方式让中低收入的老百姓可以买到房子，租到房子。

　　政府的调控有直接的手段和间接的手段，直接的手段就是直接划拨土地供房，间接的手段就是制定政策，通过政策有效的引导来调控。

　　新京报：那么出台这个规划的初衷，一方面是解决中低收入家庭的住房问题，另一个方面就是起到政府从政策方面调控房地产市场的手段？

　　温：是这样的。

　　新京报：您认为通过十一五时期的保障房和两限房建设，是不是就可以基本解决中低收入家庭的住房了？

　　温：从相关部门对家庭收入水平和住房情况的初步统计来看，应享受保障性住房的家庭约占城镇户籍的13%左右，这个数字和一般大城市的相关数字差不多。

　　十一五期间的保障性住房的供应量，应力争使大部分低收入家庭和部分中低收入住房困难家庭的住房条件得到改善。

　　东、南部选址为城市发展考虑

　　要把用地落实了，才能把规划落到实处。

　　采取的主要方式之一就是在轨道交通沿线划定政府土地储备控制区域。这么规划，是为购买保障性住房的老百姓提供交通方便。

　　新京报：在这个规划中提出，保障性住房和两限房，中心城集中建设用地主要集中在城市东部、南部的边缘集团，对于这个选址有什么考虑？

　　温：有考虑，布局也要兼顾均衡。

　　因为中低收入的市民并不是集中在哪个地方，各个区都有，所以保障性住房是应该均匀分布，我们叫做“大分散，小集中”。在十五期间，我们经济适用住房的选址，北部的量比较大，比如回龙观、天通苑等。所以这次考虑以东部和南部为重点。

　　东南部也是北京城市发展的主导方向。政府在制定规划的时候应该设定优先发展区域和限制发展区域。这次我们的优先发展区域是东、南方向，和城市的主方向是一致的。限制发展区域，比如说三环以内，因为三环以内交通已经比较拥堵了，地也少，地价也很高，发展这些低成本的保障住房很难，所以要限制。

　　城市发展需要劳动力，中低收入的人住在城市发展的主导方向，也可以在那里找到工作，就不会形成城市交通的“潮汐”现象，比如住在城市的北部，但要去东南部上班。

　　新京报：规划提出，将把轨道交通车站周边半径500—1000米的范围内，划定为政府土地储备控制区域，优先安排保障性住房及两限房。这是出于什么考虑？

　　温：2008年到2010年，北京还要建设1800万平米的廉租住房、经济适用住房和“两限”普通商品住房，我们要把用地落实了，才能把规划落到实处。采取的主要方式之一就是在轨道交通沿线划定政府土地储备控制区域。

　　这么规划，是因为购买保障性住房的老百姓大部分买不起私家车，如果离轨道交通很远，交通不便，上班就有困难。现在政府正在推动发展轨道交通（“保四争六”，即保证8号线、9号线、10号线2期和亦庄线今年开工，力争6号线和大兴线也在年内开工），规划也应与之同步，这就有效提升了轨道交通两侧土地的承载能力。

　　新京报：那么在这个控制区域内还会不会建商品房？

　　温：现在政府要解决当前的主要矛盾，就是可供中低收入家庭购买的房源比较紧缺，政府要保证相应房源的提供，当这个矛盾缓解了之后，那就要进一步的调控。

　　新京报：那么是不是近几年这个区域只会发展保障性住房和两限房，将来保障房够了之后，还会建设商品房？

　　温：在“十一五”期间主要是解决廉租住房、经济适用住房和“两限”普通商品住房的建设问题。

　　规划配建比例还比较保守

　　我们觉得不应该把中低收入群体从社会中隔离出去，这个不行，在国内外也有教训。

　　新京报：这个规划最大的特点，就是配建的问题，商品房要配建保障房和两限房，保障房和两限房也要配建商品房，这个是怎么考虑的？

　　温：这是个在学术上有争论的问题，在实践上也有很多探讨。这个实际上不是我们自己创造的，而是经过国内外调研的，比如国内的南昌、厦门，国外的伦敦和巴黎等，商品房都要配建一定的保障性住房，比如南昌的配建比例是20%，伦敦是15%-50%.国内外商品房鼓励配建一些中低收入的房子，是有实践经验的。我们选择的配建比例还是比较保守的。

　　新京报：为什么要把商品房和中低收入的保障房一起混建？

　　温：中低收入的人群和高收入的人群应该有一个和谐相处的环境。我们觉得不应该把中低收入群体从社会中隔离出去，这个不行，在国内外也有教训。

　　不过这个问题也有不同的观点，也有些专家认为该集中建设。

　　新京报：规划中提出，从今年5月1日起，位于三环路以外，且不在政府土地储备控制区域内的普通商品住房建设项目，尚未取得规划意见书和仅取得土地一级开发项目规划意见书时，都应当按照规定配套建设保障性住房及两限房。这是不是意味着今后三环外的所有商品房都要配建保障房和两限房？

　　温：一般都应配建。

　　新京报：那么有些项目已经拿到规划意见书了，那这些项目是不是就不用配建了？

　　温：应该根据实际情况重新研究来确定其是否需要配建。

　　新京报：三环路以内是否也要配套？

　　温：三环以内非居住用途改为居住用途的需要配建。比如原来是商业、办公用途的公建，改为居住用途的，也要配建。

　　降低车位针对中低收入考虑

　　中低收入家庭的住房一定要和高档住房享受同样的采光权，绿化权。

　　新京报：规划里对具体的套型面积也作出了规定，这个面积的标准可以满足中低收入家庭的需要吗？

　　温：建设部在这方面有政策上的指导，90平米以下是大的原则。而且政府相关部门也去外地进行了调研，基本上是一居室50，二居室70、三居室90.北京也参考这些数字。

　　我们认为这样的户型应该可以满足中低收入家庭的住房需求。

　　新京报：停车位方面的标准，两限房将按照10户3辆的比例配建停车位，经适房的比例则为10户2辆，这方面是怎么考虑的？

　　温：我们组织对中低收入住房的配套指标问题作过研究。目的是尽量针对住房供应对象提供相应的配套和范围，提高出房率。我们认为在采光、绿化等配套方面中低收入住房不能降低标准，要体现公平。中低收入家庭的住房一定要和高档住房享受同样的采光权，绿化权。

　　但停车问题应该有针对性。因为中低收入家庭一般不应该具备拥有私家车的经济实力，否则就不算中低收入家庭了。所以应适当降低车位配置。如果将来家庭收入提高了，买了车，他可以把房子退出来，买他能消费得起的商品房。

　　所以中低收入的保障性住房应该是流动的，收入提高了后，应该再卖给政府，政府再卖给其他的中低收入家庭。

　　此外，在其他配套方面也应该有差别，比如中低收入家庭老人比例较高，小区里就应该设置一些方便老人的服务配套设施。

　　新京报：停车位比例较低是不是也和中低收入住房主要在轨道沿线有关？

　　温：当然，可以不必依靠私家车出行，乘坐城市轨道交通既方便又经济。

　　新京报：那么具体到10户2辆或者10户3辆这个数字是怎么确定的？

　　温：全部不设车位也不现实，比如出租车司机，是有车的，再比如有访客的车，也得有地方停。