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深圳强化二手房交易个税征管 重点查处阴阳合同
核心提示:
来源:第一财经日报 日期:2007-7-28

  在全国70个大中城市上半年房价同比上涨5.95%的大背景下,深圳以其平均每月都接近10%,6月更以13.9%涨幅位列全国第二的状态,引起了政府部门关注。7月17日下午,深圳市地税局召开新闻发布会,正式对外界宣布,拟在今年9月底前,实施对二手房征收土地增值税,以及建立二手房价格评估来强化二手房交易个税征管。

  全市推广核实征收

  7月17日下午,深圳市地税局召开新闻发布会,正式对外界宣布,拟在今年9月底前,实施对二手房征收土地增值税,以及建立二手房价格评估来强化二手房交易个税征管,同时加快土地增值税汇算清缴等一揽子手段,以调控过热的房价。7月24日,深圳市国土局证实以评估价格为基准征收20%所得税的政策大约9月份正式出台,评估机构将由国土局和地税局共同组成,评估价格按片区、朝向、新旧程度等多个指标确定。

  此前,从今年4月开始,深圳已开始风传政府将整治目前市面上泛滥的“阴阳合同”,对二手房交易过户强征20%个人所得税。并由此引发了罗湖、福田、南山等登记点的排队过户潮。在5月底,深圳市地税局各区的登记点当月的登记量增加了1/3,但是当时这些地税局的工作人员表示尚未接到有关的税率调整通知。

  不过此次对“阴阳合同”的整治早有预演。2006年7月国税总局下发《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》后,深圳市以龙岗区为试点,启动个税的强制征收工作。在试点工作中,由专业评估人员拟定出分区商品房的市场评估基准价,作为核定个税征收的参考依据,如果房屋转让价明显低于这个基准价,卖方将被地税部门按照市场评估基准价征收20%个税。

  截至今年4月,龙岗区地税局有关负责人已正式宣布,龙岗的个税政策实施后,对防止“阴阳合同”的产生和打击炒房起到了明显的作用,在龙岗已无“阴阳合同”生存的空间。从9月开始的大范围查处“阴阳合同”,不过是扩大龙岗效应而已。

  “阴阳合同”横行深圳

  深圳市社科院城市营运中心主任高海燕此前曾统计,利用“阴阳合同”规避重税的行为在深圳楼市相当普遍,估计可以占到交易总量的20%~30%。而世联地产董事长陈劲松更是指出,由于“阴阳合同”的普遍盛行,深圳市政府二手房市场的统计是无效的。实际上从2004年开始,占市场成交总量50%的二手房的价格上升非常快,但是政府的数据没有体现出来。

  记者查阅深圳市国土房管局公开发布的资料也发现,在深圳一手楼价上半年同比上涨40%以上,中心区如南山、罗湖等区一手房价突破2万元/平方米的同时,不少地区的二手房挂牌价与一手房的差距还很大。

  如二季度南山区二手房挂牌均价为13496元/平方米,福田区二季度二手房挂牌均价为13404元/平方米,但截至7月25日下午,南山区与福田区的一手房销售均价分别为20531元/平方米和29407元/平方米。其二手房售价只相当于这些区域一手房价的65%和45%。

  而根据深圳市社会科学院公布的《深圳蓝皮书:中国深圳发展报告(2007)》显示,深圳2006年置业者中有超过30.31%的人在取得产权证后半年内转手,取得产权证后3年及3年以上转手的住房占住房总套数的28.11%。深圳中原地产工作人员更透露,“今年一季度以来,许多客人都是一拿到房源就马上要求代理挂牌出让,而且价格升幅都在10%以上。”

  因此,在短期转让风行的深圳,相比一手楼价显得格外具备低估空间的二手房源价格,自然也会引发外界诸多合理猜测。

  一线城市已普遍推行核实征收

  对于国家强制征收个人住房所得税的根本目的,陈劲松认为,政府之意并不是在于扩大税收,而是通过在交易环节征税,提高炒房成本,从而起到打击炒房的作用。

  对于炒房客,政府还有后着。深圳市土地增值税是2005年11月开始征收的,针对房产开发商,对此日期之后签订的房地产转让合同实行预征土地增值税的办法,即普通住房按销售收入0.5%征收,非普通住房按1%征收,待房子售完后再根据开发商具体成本、收入等来确定土地增值税的税率。目前,深圳已对开发商完成销售的项目进行清算,具体的清算办法有望在9月出台。同时,对于个人转让一定年限内的非普通住房(建筑面积在144平方米以上的住房),也将征收土地增值税,相关办法本季度内出台。与此同时,深圳宣布年内开工建设2.5万套保障住房,并确保6000套保障住房在年内交付,各种消息促使投资客们开始抛盘。如满堂红、深圳中原等二手中介都表示,近期出现投资客降价出售的现象。

  在转让住房对个人核实征收所得税的问题上,目前北京、上海、广州都是按照核实征收与核定征收并行的方式。即凡纳税人能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证,或契税征管档案中有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录的,均应按照核实征收方式计征个人所得税等。

  但是,广州市地税局曾经表示,该规定并不是代表纳税人可以自由选择税率进行缴税,税务部门在征收个税时会根据纳税人的实际情况来进行调查审核,以此来判断具体适合哪种纳税方式。最近,部分代理行更对记者表示,从今年5月开始,政府有关部门对于自报的二手房交易价审查更为严格,若纳税人无法提供有效的上次交易证明,其评估价大多比买卖双方自报的交易价提高了10%~15%左右。

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