从理论上讲，税收调控房地产市场，可以将增加售房者的开支成本，继而提高房价、抑制需求，使得房价回落到合理价位，但在现实操作过程中，税收负担是可以转嫁的，如果买房者的需求更加强烈，也就是需求弹性较小，那么税收负担可以轻松转嫁给买房者。我想，像上海市此次开征土地增值税，也难免会重蹈税收政策误伤购房者的覆辙，正如宇地产的一位物业顾问所言：“卖方要的是到手价，这税、那税他们可不管。”

　　政府对非商品房开征土地增值税，其本意是通过税收负担来增加二手房转让成本，以减少二手房的市场投机行为，那么，出发点绝对正确的公共政策为何会误伤购买者呢？首先，就目前而言，房地产市场是一个卖方市场，市场由卖方一统天下。房地产市场从土地出让到房屋建设、销售和相关信息，全由权力部门和相关利益集团所把持和垄断，由于买卖双方信息严重不对称，一些利益集团往往趁机制造虚假繁荣，造成供不应求的假象，从而引导乃至操纵房地产市场，将买房者置于被动位置，这是中国房地产市场连续数年只涨不跌的重要根源。

　　在一个卖方所主导的市场，税收及相关费用很轻松地被转嫁到买方身上。现在，国内房价依然在“高歌猛进”，就连中央一系列类似于“铁砂掌”的强硬宏观调控政策，也未能阻止房价一路上涨的势头。从国家统计局每个月发布的房价变动数据看，2007年上半年全国各大城市的房价“涨”声一片，目前全国几乎所有城市的房价都已远离普通购房者的承受极限。像石家庄这样的二三线城市，二环以内的房价平均也在5000元/平方米左右。深圳市5月份新房成交均价也已经达到1.42万元/平方米，超过普通购房者可承受极限的两倍！在这种背景下，与房产有关的任何负担，都可能轻而易举地被转嫁到买房者身上，更遑论二手土地增值税这样一个不会影响市场局面的小税种。

　　与此同时，缺乏利益相关方充分博弈，也是造成公共政策频频“误杀”购买方的重要因素。按道理讲，国家在出台一项公共政策时，要充分考虑多方利益主体博弈问题，应将博弈前置，换句话说，要假想各利益方抵制或消解政策为出发点，进而制订出符合多方利益的政策。以二手房土地增值税而言，在政策出台之前，就要考虑政府、开发商与购房者是否与发生冲突，税务机关应承担什么样的责任，纳税人意见和建议如何纳入制度安排框架。我们不难发现，由于上海二手房土地增值税政策出台前，没有给各利益主体提供充分博弈的平台，导致了政策还未正式实施，各方利益主体就出现了讨价还价、公开抵制、推诿扯皮等现象。

　　应该承认，在平抑房价方面，仅凭依仗交易环节中税收调整，只会触及皮毛，而不会从根子上破解困局。事实上，我国在房屋流通领域上，涉及税种多达数十种。譬如，根据国家税法和政策规定，国家对个人转让房地产征税涉及的税种包括契税、营业税、印花税等，但是，税收这套系列“组合拳”，并未对国内居高不下的房价起到很大的遏治效果。可以想象，即便再加上二手房土地增值税的开征，所起的效果也未必让公众满意。