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物业税成杀手锏 或主导房产调控“斩首行动”
核心提示:
来源:上海证券报 日期:2007-8-10

  当房价一波一波上涨之时,人们对调控的呼唤或者担心,也变得越来越多。

  调控总是会来的,时间早晚罢了。最终的行动还是要交给金融税务、住房保障这些主管部门去一锤定音,去促成这被寄予厚望的“斩首行动”。可预见的是,近期最为热火的提高贷款购房首付、试点物业税传言很有可能会从纸面走到现实,成为商品住宅市场调控的两记重手。

  需要清醒指出的在于,这些“杀招”也许是治理房价过快上涨的“杀手锏”,但是如果强制执行并且“一刀切”,楼市短期内也有可能会面临“灭顶之灾”———毕竟,这高温灼烧中的楼市,已经仿佛一根绷到极致的弦,敏感而脆弱。

  购房首付比例要提高到四至五成,这是近期楼市传出的最新一则爆炸性新闻。尽管在去年年中和今年年初也分别传出类似消息,其后又不了了之,但这“第三次地震”还是让市场心慌不已。

  此次提高首付的消息源于银监会内部表态。据某商业银行人士透露,银监会高层在内部讲话时提到,希望商业银行提高首付,一是控制商业银行的信贷规模,二是预防房价大幅上涨带来的金融风险。

  “我们基本相信这一表态的真实性,但目前支行层面还没有接到任何关于调整首付比例的分行通知。”上海浦东发展银行某支行行长告诉记者。该行长介绍,商业银行酌情提高首付比例是可以预见的措施,“主要是为了预防风险,目前房价涨得实在太快了。仍按七成贷款,贷款额可能超出房产真实价值。一旦房价下降,银行风险不小。”

  去年6月,商业银行住房贷款首付比例限定为最低不得低于30%,已经引起不小的影响,一些只能支付20%首付的购房者被挡在门外。“如果将首付比例再提高到四成,房价又这么高,一些需求将被彻底打压。”分析人士称。而以减少需要来打击成交,进而降低房价的做法曾经是宏观调控的基调之一。但是,分析人士认为,在土地供给和商品房供给仍偏紧的情况下,一味减少需求未必会降低房价,甚至反推房价以更快速度上升,刚性需求受阻将会形成未来更大规模的积压需求。

  正因为看到了提高首付的负面风险,央行的表态一直非常谨慎。央行新闻处近期表示,目前没有发布任何提高首付的消息,并补充说,房贷首付提高需要考虑多方面因素,不光要考虑防范金融机构的风险问题,还需要考虑消费者的承受能力。

  其实,早在去年年底,银监会就已经通过官方网站发出通知,要求加强和改进银行业金融机构房地产信贷管理,针对个人房贷,银监会要求各银行业金融机构要积极开展个人首套自住房贷款,稳妥发展二手房贷款市场;首付款比例应当依据借款人还贷风险确定,不宜“一刀切”。

  因此,有银行系统内部人士认为,受保护刚性需求等多种调控思路的影响,强行提高首付比例的可能性不大。该人士表示,银监会目前向商业银行做出的提示多是指导性的,因此这一表态落实到执行层面仍有极大的弹性空间。“因为可能波及刚性需求的购房能力,提高首付的政策出台还是会相当谨慎。即便调整,也会针对不同的置业次数、面积、价格等做不同的处理。”而另一位接近决策层的知情人士透露,相对于提高首付比例,银行近期更有可能针对违规逾期信贷问题做政策调整,以防止坏账的进一步增长。

  上月,上海银监局公布的数据显示,截至今年6月末,上海中资商业银行个人住房不良贷款余额21.62亿元,比年初增加1.97亿元,不良贷款率0.85%,也比年初上升了0.06个百分点。而个人住房不良贷款约有80%因虚假按揭引起,后者已经成为个贷最直接和主要的风险源头。“因为房价涨幅持续攀升,个贷的虚假按揭和逾期还款行为有可能进一步增加。”分析人士称。

  在“银监会提示提高房贷首付比例”的消息之外,另一个消息也值得留意———58岁的国家发展和改革委员会副主任姜伟新新官上任,现出任建设部长。而发改委此前曾以调研报告的方式直陈房价涨幅过快,宏观调控效果不甚明显,此人事变动是否会带来房地产宏观调控的加码,整个楼市都在关注。

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