二套房“界定”成难点 房贷新政能否抑制房价

　　房贷新政推出已有一个多月之久，但大型国有银行却“按兵不动”，迟迟没有推出房贷细则。昨日，交行率先向媒体披露了房贷细则，成为首家对外公布房贷细则的大型国有银行。

　　而备受关注的四大国有银行房贷细则迟迟不曾露面，记者从中、农、工、建四大国有银行广东分行了解到，仍未接到总行任何有关通知。不过，此前建行、工行内部人士曾向媒体表示，倾向于以“户”为单位认定第二套房。

　　各分行自行界定是否第二套房

　　按照交行的房贷细则，第二套房贷严格执行放贷新政的规定，首付比例不低于四成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。对于第三套及以上住房，交行的做法是，每增加一套，首付和利率同时增加5个百分点，即购买第三套房的首付比例为45%，贷款利率为基准利率的1.15倍，第四套房首付50%，贷款利率为基准利率的1.2倍，依次类推。

　　对于业内普遍关注的第二套房的界定问题，首先，将以个人征信系统的报告为准，其次，曾经贷款买房，但已结清贷款，再申请贷款买第二套房，将被认定为第一套房；第三，公积金贷款不列入第二套房参考范畴，也就是说，利用公积金贷款买第二套房，首付不会提高到四成，贷款利率也不会增加到1.1倍。

　　但是，以个人还是家庭为单位界定第二套房，交行并没有给出统一的标准。交行房贷细则规定，各地分行可根据地方监管要求，自行决定以个人还是家庭为单位界定，但如果以家庭为单位，家庭的范畴将只涉及夫妻，而不涉及到父子等其他亲属关系。至于交行广东分行将如何界定第二套房，目前尚未得到交行广东分行的明确回应。

　　多数银行以个人为单位认定

　　房贷新政出台后，已有招行、华夏、浦发、光大、民生、兴业等多家股份制银行推出房贷细则，而花旗、东亚两家外资银行也相继抛出实施细则，从中外资银行已推出的细则来看，以“个人”为单位界定第二套房所占比例较大。某股份制银行个贷部有关负责人透露，目前股份制银行相对于大型国有银行来说，信贷资金稍微宽裕，并且部分银行从拉拢客户的角度考虑，也会采取较为宽松的政策。

　　招行、华夏、浦发、光大四家银行的放贷细则明确表示，对第二套房的界定以个人为单位，即夫妻二人分别买房不受房贷新政的限制，如果以一方名义已经贷款买房，以另一方名义再买第二套房，仍以第一套房对待。

　　民生银行虽然以家庭为单位定义第二套房，但在具体实施过程中，也有一些变通。民生银行个贷部有关人员介绍，如果以一方名义贷款买房，以一方收入供款，再以另一方名义购第二套房，仍视为首套住房，而虽然以一方名义贷款买房，但以双方收入供款的话，再贷款买房才视为第二套。而兴业银行则倾向于以家庭为单位认定第二套房。

　　外资银行方面，花旗和东亚两家外资银行的房贷细则明确规定，以个人为单位界定第二套房，同时公积金贷款不计算在内。渣打、汇丰有关人士则透露，虽然尚未公布细则，对于第二套房，实际操作中已按照个人为单位认定。

　　房贷细则基本规定

　　首付和利率

　　首付 不低于四成

　　贷款利率 不低于基准利率的1.1倍

　　备注：对于第三套及以上住房，每增加一套，首付和利率同时增加5个百分点

　　界定原则

　　第一 将以个人征信系统的报告为准

　　第二 曾经贷款买房，但已结清贷款，再申请贷款买第二套房，将被认定为第一套房

　　第三 公积金贷款不列入第二套房参考范畴

　　备注：以个人还是家庭为单位界定第二套房，交行并没有给出统一的标准。