涉外税务审计发现：一些外资房地产开发企业一边赚着暴利，一边“巧妙”避税———

　　在大多数人眼中，房地产业绝对是一个暴利行业，其利润之高确实是一般行业所无法比拟。但近年来，与房地产业高速增长这个“巨人”相比，一些房地产开发企业在获取高额利润后，纳税却很少。

　　为此，2007年8月～12月，深圳市国税局掀起了一场税务审计“风暴”，矛头直指外资房地产企业。通过4个多月的艰难审计，揭开了少数外资房地产企业一边赚着暴利，一边却在“巧妙做账”，以实现少缴或缓缴国家税款的“秘密”，共调增应纳税所得额25.93亿元，追缴应纳税额3.7亿元。深圳市国税局国际税务管理处处长王铭远介绍说，这次审计是深圳市国税局有史以来对外资房地产企业覆盖面最大的一次税务审计，同时也是调增应纳税所得额和追缴应纳税额最多的一次。

　　“巨人”与“侏儒”的反差外资房地产业是深圳市近年来崛起的支柱产业。由于该类企业生产周期长、环节多、成本控制困难、税务机关缺乏有效的信息来源等因素，来自这个行业的税收贡献率与房地产源源不断的开工项目和居高不下的房价收入形成巨大的反差，也使得深圳市外资房地产的所得税征管成为一个重点、难点。

　　深圳市这次外资房地产开发企业涉外税务审计就是针对这种情况开展的。深圳市国税局有关负责人说：“房地产企业利润上的‘巨人’和纳税上的‘侏儒’实在是太不相称了，我们这次税务审计，目的就是让房地产企业改变一下‘侏儒’形象，使之在纳税上也成为一个‘巨人’。”

　　要对房地产开发企业进行税务审计，实现有效的控管，这在税收征管中绝对是一个“难啃的硬骨头”。深圳市国税局一名年轻的税务干部在接受记者采访时说，当时局里有关领导找她谈话，想让她加入这次审计团队，当时她一听是对房地产业进行税务审计，一下子愣住了。她说：“说实话，我当时有些畏难情绪，觉得自己对整个房地产行业开发运作流程一点都不懂，并且房地产行业纳税又极其复杂，我担心自己很难胜任如此艰巨的任务。”

　　“在深圳，很多外资房地产开发企业都高薪聘请了知名会计师事务所进行税收筹划，这就相应地增大了税务审计人员的工作难度。”深圳市国税局国际税务管理处有关负责人说，在他们审计的一家房地产开发企业中，某知名会计师事务所就为这家企业“支了一招”：在公司成本的计算分摊过程中，不将幼儿园、垃圾站、社区管理中心单独核算或单独分摊，而是将其成本全部摊入高层住宅成本中。这位负责人介绍说：“按税法规定，幼儿园建成后无偿转让给政府，其成本可摊入可售面积；垃圾站、社区管理中心等产权属于开发商，成本应单独核算，不能摊入可售面积内，但该企业将上述所有成本全部摊入了高档住宅成本中。”

　　针对外资房地产行业开发流程的特殊性及一线审计人员对该行业的财务核算不熟悉的现状，深圳市国税局对这次外资房地产涉外税务审计工作统一部署，有步骤、按计划地稳步推进。他们从外面聘请了相关专家，对一线审计人员进行了系统的房地产专业知识业务培训，使一线税务人员全面掌握房地产开发企业运作模式及会计核算知识，正确理解房地产业的税收政策，提高综合审计技术及财务分析水平。

　　深圳市国税局还与市国土、建设部门充分沟通，获得了一些至关重要的电子数据。之后，通过分类、筛选，确定了本次涉外税务审计的对象；从各分局抽调了业务骨干，成立了审计工作领导小组；派专人指导协调，解决各项实际问题与困难；各基层单位还充分利用多渠道综合信息，通过创新模式有效地开展审计工作。

　　艰难而曲折的较量由于外资房地产涉外税务审计是一项高难度的工作，所以深圳市国税局给予了高度的重视，作好了充分的准备。从2007年8月开始，一场外资房地产涉外税务审计的攻坚战在深圳打响了。

　　为摸清情况，深圳市国税局审计人员常常要深入工地，要承受各种无形的压力，有的企业千方百计阻挠审计人员查阅资料，有的企业甚至借口太忙把审计人员“晾”一整天……但不管企业怎样回避、拖延，税务审计人员凭着锲而不舍的精神，最终还是揭开了外资房地产企业偷税的内幕。

　　当然，为了这一切，税务审计人员也付出了巨大而艰辛的努力。

　　一位参与这次税务审计的基层税务干部，给记者讲述了一个发生在他身上的故事。

　　他们根据市局筛选出来的名单，并结合自己日常的征管工作发现，一家港资房地产开发企业存在偷逃税行为。目标既然锁定，税务审计人员立即行动起来，以最快的速度进驻该公司进行税务审计。

　　他们第一次到该公司了解情况时，该公司的总经理、副总经理及财务总监都极其热情，众人又是端茶又是上水果，还专门为税务审计人员腾出了一间办公室作审计用。此外，还主动拿出账本供审计人员查阅。“开始的那几天，公司上下对我们都是笑呵呵的，总经理更是配合，不管我们多晚给他打电话，他总是热情地、不厌其烦地作出解答。”该税务干部说。

　　在接下来的几天中，审计人员通过反复查阅该公司大量的纸质资料，却没有发现该公司偷逃税的有力证据。此时，税务审计人员灵机一动：纸质资料没有问题，不等于就没有问题，为什么不将目光转移到公司的电子账上呢？

　　因为该公司的软件操作设置了一定的权限，财务部每个人都有自己的密码及权限，所以刚开始时，该公司提供给税务审计人员的密码，都是权限比较低的，审计人员只能看到一些最基本的资料，而接触不到核心的内容，故很难找到该公司有力的偷税证据。这时，个别税务审计人员有些动摇，因为纸质的和电子的资料都看了，却没有发现疑点和问题。熬了几天几夜的审计人员，吃不准这家企业到底有没有偷税。

　　接下来的一天，终于让审计人员看到了一些希望。那就是当审计人员第二天去查该公司的电子账时，系统的密码全被修改了。企业的这种做法让审计人员意识到，这其中必有问题。否则，企业没必要修改密码。此时，该公司的财务人员立即解释道，这是公司领导出于安全考虑，要求财务部的电脑密码天天更换。电脑密码的天天更换，给审计人员审计带来了极大的不便。但通过审计人员认真仔细的比对，还是发现了该公司的一些问题，如以个人账户进账、一些收入不作账、凭证与凭证之间有些不对应。但这都不是有力的证据，凭这些证据难以查清该公司的偷税问题。

　　为找到更多的强有力的证据，找到新的突破口，审计人员天天往这家公司跑，一大早去，而回来时已是灯火阑珊。有的税务干部更是累得患上了高血压。但艰苦的付出，还是换回了一些回报。审计人员在调查中意外地发现，该公司将大量不允许作成本的部分作了成本入账。这无疑是一个重大的突破口。

　　针对审计人员发现的问题，该公司财务人员这么辩解：“这是工程部的事，与我们财务部无关。是他们列错了。”审计人员则果断地回击：“不管是哪个部门的事，但最终还是你们公司的事。”既然提到工程部，审计人员就将工程部纳入了审计的视线。

　　但当审计人员于次日赶到企业工程部时，那里却冷冷清清，只有一个打杂人员在场，工程部经理、副经理都“出差”了。人不在，不知道密码，电脑当然也就打不开了。审计人员在经历了数天的等待后，工程部的人终于回来了。在审计人员的要求下，工程部的员工打开了办公室的几台电脑。审计人员经过仔细查阅，可还是没有发现什么大问题，与在财务部门掌握的情况完全一样。查到这里，审计人员又一次遇到了挫折。

　　此时，工程部的员工十分得意地对税务审计人员说：“我们肯定没有问题，你们这样查下去只能是浪费时间。”但就在此刻，审计人员敏锐地捕捉到了说话人的目光，这个人的目光老往一台放在角落的旧电脑上看。这个动作立即引起了审计人员的注意，审计人员立即让工程部的人打开这台旧电脑。

　　而工程部的人马上说“那是不用的旧电脑，打开也没什么东西”，坚持不打开电脑。在审计人员的强烈要求下，工程部的人不得不把电脑打开。这时，工程部的所有人员露出了焦躁、不安的神色。

　　“啊！我看到了，我看到资料了！”突然，审计人员小邓一声惊呼，站了起来。但就在此时，万万没想到，电脑却一下黑屏了。原来工程部的人一个健步冲上来，将电脑的电源线拔掉了。对方的举措把小邓急得一下子“哇”地哭了。那时，现场的局面足足僵持了好几分钟。

　　最后，通过税务审计人员的努力，终于查处了该公司偷税的事实，调增了该公司应纳税所得额4000多万元，追缴税款600多万元。

　　审计发现四大典型问题据悉，深圳市目前共有100多家外资房地产开发企业，这次审计的82家约占企业总数的3/4，基本上覆盖了深圳市外资房地产开发企业。其中19家是在国土局备案已有预售信息的房地产开发企业；有63家是已受让土地，取得房地产开发资质证书，但尚无预售信息的企业或已取得预售许可证但尚未竣工备案的开发企业。

　　“深圳市目前在售的最高档、最昂贵的豪宅多数正是由这次重点审计的19家有预售信息的外资房地产开发企业开发的。”深圳市国税局国际税务管理处有关负责人告诉记者。

　　这位负责人说，本次审计发现外资房地产企业存在的税收违法违规问题主要有：一是取得预售收入不按税法规定及时申报纳税；二是会计核算随意性大，企业所得税税前列支凭证不合法；三是将自有会所、地下停车场等物业不单独核算成本，虚增开发产品成本；四是虚列各项超标准及与开发行为无关的费用。

　　审计中发现，一些外资房地产企业将与企业经营项目无关的支出也列入了费用之中。房地产企业的一个特性是企业的项目涉及面广，一个房地产项目有时候不仅仅包括住宅，像住宅区内的停车场、幼儿园、垃圾站、商铺甚至附近的公路和绿化带都是整个项目的一部分。根据外商投资企业和外国企业所得税法的有关规定，“与生产、经营业务无关的其他支出”不得列为成本、费用和损失，所以部分企业在这个问题上都出现了或多或少的错误处理。

　　深圳市国际税务管理处有关负责人还说，大部分有预售的外资房地产企业都出现了以不合法的凭证入账问题，主要集中在地价及拆迁补偿费上，这两项也是房地产企业支出较大的方面，但大部分企业都有一部分费用未取得合理真实的凭证。其中，个别情况是企业的费用支出对象的确无法提供合理的凭证，但审计人员发现大部分情况是企业忽略，甚至不重视取得合理凭证的重要性，此类问题涉及金额较大，影响面较大。

　　审计发现，外资房地产开发企业项目成本结转普遍存在漏洞。鉴于目前仍未有文件明确指出房地产企业结转成本的确切时间，许多企业有意或无意地在这个方面的处理上与税务部门产生分歧。部分企业在项目入伙后尚未结转成本收入；部分分期销售的企业，在首期项目已入伙的情况下，仍声称因没有实际支付完，无法确定最终的成本金额而不结转成本。审计人员在审计工作中只能通过与企业的相关人员约谈，并且建议企业在合理的时间内结转成本并进行申报。

　　此外，一些外资房地产企业的税收违法违规问题呈现持续性、综合性的特点。如有一家港澳台商合资的房地产开发企业2002年～2004年度虚增亏损额近2600万元；2006年度多计成本费用近5亿元，应补所得税税额7461万余元；2007年1月～9月又少报收入近2亿元，多列成本费用1.6亿多元，应补所得税税额5200多万元。税务审计人员硬是凭着过硬的本领和高度的责任感，从堆积如山的账本中找到线索，顺藤摸瓜，将真相一一还原，将隐瞒的、可能流失的税款全部追回。

　　税务审计效果明显深圳市国税局通过4个多月艰苦卓绝的努力，基本达到了对全市外资房地产企业全面摸底并加强房地产行业征管的目的。据了解，深圳市国税局现已基本完成82家外资房地产企业涉外税务审计工作。通过审计，共调增应纳税所得额25.93亿元，追缴应纳税额3.7亿元，极大地提升了全市房地产企业所得税的征管水平，确保了所得税收入的应收尽收。

　　据悉，在这次税务审计过程中，审计人员与企业保持良好沟通，户户实地检查与财务人员详细约谈，了解企业的经营状况和最新动向，宣传国家对房地产的税收政策法规，加强对房地产企业取得土地使用权等情况的动态监管，及时掌握企业预售的时间和销售规模，并且最终一一出具了审计报告。

　　另外，对于没有预售信息的63家企业，这次审计也做到了实地检查到户。深圳市国税局国际税务管理处处长王铭远说：“虽然无预售信息的企业不存在预售收入，不是这次审计的重点，但他们随时有可能取得预售许可证，随时可能开始预售。”

　　深圳市国税局有关负责人说：“这次对外资房地产业进行规模空前的涉外税务审计，有效地规范了房地产企业的涉税行为，提高了房地产企业的纳税自觉性，提升了全市所得税征管水平。”

　　据悉，深圳市国税部门将跟踪并上报应纳所得税款的入库情况，确保调增的应纳所得税额及时足额入库；关注审计对象以后年度的涉税情况，包括涉外税务审计发现的问题在以后日常申报中是否解决等，防止问题反弹，巩固审计成果。