福建省泉州金欣房地产公司总经理徐先生又多了一件需要细思量的事。前不久，他在电脑上浏览一些网站的财经消息时，注意到了“耕地占用税大幅上调”等字样的报道。徐先生第一时间的反映就是，今后开发商购地成本又要提升了。

　　2007年12月1日，国务院对1987年发布并施行的《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（以下简称“旧条例”）作了全面修订。新修订的《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（以下简称“新条例”）从2008年1月1日正式施行。与旧条例相比，新条例主要作了四个方面的修改，其中尤以税额标准提高4倍和内、外资企业统一纳税两点特别引人瞩目。新条例规定，将旧条例规定的税额标准的上、下限都提高4倍左右，占用基本农田的，适用税额还应当在上述适用税额的基础上再提高50%.同时，从2008年1月1日开始，内、外资企业在耕地占用税负担上也将实现一视同仁。

　　税额调整，提高耕地“农转非”机会成本

　　所谓耕地占用税，是指国家对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，依其占用耕地的面积征收的一种税。1987年4月1日，国务院发布条例开征耕地占用税，旨在促使建房和从事其他非农业建设的单位和个人尽量不占用或者少占用耕地，以保护现有耕地。时间一晃20年了，但耕地占用税税额标准始终如一，与日益走高的物价和房价严重背离，在现实中难以发挥其税收调控作用。

　　国务院法制办、财政部、国家税务总局相关负责人在谈到新条例出台背景时提到，根据对山西、内蒙古、吉林、湖南、海南、四川等6个地方地价的抽样调查，2006年平均地价水平比1987年上涨了6倍多，耕地占用税在用地成本中的比例越来越低。1987年用地成本中耕地占用税的比例一般在20%左右，2005年已降低到4%以下，2006年全国40个重点城市这一比例均低于1%.

　　福州大学教授、房地产专家刘福泉认为，耕地占用税作为土地征用环节的唯一税种，旧条例规定的税额标准过低，在开发商土地成本中所占比例较小，几乎小到可以忽略不计的程度，在实际中难以起到通过税收手段保护耕地的目的。福州开成地产副总裁郑景枫也认为，耕地占用税发生在土地收储环节，由于比例较低，最终传导到开发商的土地成本上的影响十分有限。

　　不过也有房地产业界人士认为，目前耕地占用税都直接包含在拍卖土地的起拍价上了，成本是直接转嫁给开发商的，税额偏低开发商还感受不明显，税额大幅度调整后，开发商们就会感受到切肤之痛了。而耕地占用税调整本身也向开发商发出了个明确的信号，今后土地税费体制将不断完善，土地成本的不断提高将是一大趋势。

　　福州市某房产开发商告诉记者，近几年的城市扩容不断加剧，房地产开发已经扩展到与城市接壤的郊区乡村。这与偏低的耕地占用税不无关系。长期的升值前景加之低廉的地价，使得大批开发商去寻觅市区远郊的建设用地，其中不乏大量的农田。

　　同时，随着经济的蓬勃发展，一些地方在工业用地上也犯了“饥渴症”。以福建省为例，目前该省耕地面积133.7万公顷，人均耕地仅0.6亩，不及全国平均水平的一半，但福建蓬勃发展的经济又对用地提出了迫切的需求。很多工业园区管委会愁的不是缺项目，而是没办法拿到足够的工业用地。福州市某工业园区的负责人告诉记者，2007年以来，他们引进了3个项目后，用地指标便告罄，只好将很多优质项目束之高阁。相对于这些珍贵的用地指标而言，偏低的耕地占用税就更显得微不足道了。

　　在民营经济发达，被称为“户户开工，家家点灯”的泉州市，工业用地更加紧张。该市财政局农税科的一位工作人员告诉记者，泉州市现有耕地217万亩，近几年耕地面积正以每年约3万亩的速度在递减，目前，泉州市人均耕地面积仅为0.32亩。莆田市财政局农税科的相关工作人员也说道，莆田市去年征收的耕地占用税就高达4000多万元，而且今后每年基础设施建设、工业和房地产用地需求都在不断增加。

　　偏低的税额标准，使得耕地“农转非”的机会成本大为降低，与经济社会发展的现状相比，耕地占用税的税收调控作用日益减弱。虽然多年来，建设用地与新增耕地面积总体动态持平，但每年大量耕地的占用开发建设还是给环境带来了很大的压力。很多环保人士认为，耕地占用税税额的大幅提升有助于提高土地的利用门槛，能为子孙后代多留下一点宝贵的耕地资源。

　　拿地成本提高，开发商囤地将更谨慎

　　耕地占用税调整正当其时，但具体会带来怎样的效应，特别是给楼市带来怎样的冲击，各方人士看法不一。刘福泉认为，耕地占用税调整是政府对房地产市场调控的一环，提高了土地使用的成本和门槛，开发商囤地将更谨慎。

　　泉州金欣房地产公司总经理徐先生说，耕地占用税提高意味着开发商购地成本肯定会上升。他给记者算了一笔账，按照旧条例制定的《福建省耕地占用税实施办法》规定，由于泉州市人均耕地在0.5亩以下（含0.5亩）的，水田每平方米耕地占用税为10元，其他耕地（指菜地、鱼塘、农地、围垦内滩涂地）为8元。如果政府征收50亩农地作为房地产建设用地，每亩需要缴纳耕地占用税666.67平方米X8元/平方米=5333.36元，50亩则需要26.67万元。而按照新条例的规定，每亩则要缴纳耕地占用税666.67平方米X32元/平方米=21333.44元，50亩则需要106万多元。

　　“今时不同往日。”一位开发商感叹说，如果在以前几百万的税收成本很多房地产企业老总可能不放在心上。但随着今年中央经济工作会议确定了从紧货币政策要求，银行开始大规模缩紧银根，不少开发商已经感觉到资金链十分紧张了。2007年12月25日起，央行更是在年内第十次提高存款准备金率，将存款准备金率从13.5%上调至14.5%.对于严重依赖银行贷款来维持资金链的房地产企业而言，任何一项成本的增加，无异于是压垮骆驼的最后一根稻草。

　　泉州市财政局农税科有关负责人认为，耕地占用税税额标准的提高，提高了农地的级差地租，有助于促使开发商集中精力开发城中村的土地。今后，开发商拿地无疑将要面临更高的地价，付出更高的拿地成本。再加上前段时间国家规定2年以上未开发的用地将收回的规定，房地产商囤地的风险将大大提高。

　　“今后大家更会沉下心来专注于现有地块的开发，因为土地开发一片少一片，不可能再像发展初期那样，土地好像无限供应一样。”一位今年转行煤炭业的房企老总反思道。他说，现在土地供应越来越紧张了，特别是实行了招拍挂制度后，土地争夺更加进入白热化阶段，资金实力不足的中小房企很容易就被扫地出门。而大企业好不容易拿下土地后，更是分外珍惜手中的土地资源，纷纷通过规划超高层楼盘，精耕细作向天空要空间。而以往大量囤积土地的路子在大浪淘沙的房地产界则越走越窄，因为国家政策的调控和众多房企的竞争，已经使得囤地不再是件容易的事情了。

　　统一税负，促进招商“引资”走向招商“选资”

　　同样对耕地占用税调整异常关心的还有那些准备买地盖厂房的外资企业。

　　陈先生是一家德国照明设备生产企业的副总经理，他在得知耕地占用税税额调整消息的第一时间，就向总经理作了汇报。“这直接影响了我们公司今年购地建厂房的计划。”陈先生介绍，其所在企业2002年落户泉州市清蒙开发区，由于是德资企业，原先购买的近2亩（近1334平方米）地自建厂房，均免收耕地占用税。原本，公司计划今年再购买5亩地扩大生产规模，按调整后的耕地占用税政策，5亩地就需要缴纳10多万元耕地占用税，无疑增加了企业的成本。单位最终决定改建原有厂房，从增加楼层和重新规划办公与生产用房比例的角度解决问题。

　　陈先生感叹，与内、外资企业所得税合一相伴，耕地占用税等一系列外资企业享有超国民待遇的税费都已成为历史，这肯定会增加外资企业相应的税收成本。今后外资企业将要更重视内在竞争力，把每亩投入产出的问题提上议程。

　　房地产专家陈国旺认为，耕地占用税税额提高对工业用地的影响是显而易见的。以往，地方政府出于招商引资的目的，出让工业用地的价格非常低。耕地占用税的税额提高，企业购地成本加大体现非常明显，在一定程度上可能会改变企业投资方式，从买地自建厂房转变为租用厂房或写字楼，或提高所占土地单位面积的产出能力。

　　“以前也并不是没地，只不过很多土地都处在低层次开发阶段，许多低产值的产业却占据了大量的土地资源。同时，也存在一些企业以盈利为目的，购买大面积的工业用地，名为企业发展储备地，实则囤地待价而沽，赚取差价，影响了有正常用地需求企业的发展。”一位业内专家说道。

　　据了解，从去年下半年开始，福州市开发区管委会宣布该开发区将提高招商引资的标准，由招商引资转变为招商“选”资，凡总投资额在1000万美元以下的工业项目一律“免进”。福州市开发区管委会有关负责人说，以前很多外资企业都是习惯买地设厂房，投资成本很大一块体现在基建上，现在耕地占用税大幅提高了，必然促使他们转变投资思维，促使他们从“跑马圈地”走向租用厂房和办公场所。“现在我们招商时，更重视每亩工业用地投入产出比，耕地占用税税额的提高，将有助于抬高一些科技含量不高的外资项目的准入门槛，帮助遴选优质企业和优质项目。同时税负的统一，也有助于竞争力的民营企业在同一起跑线上与外资企业竞争，符合市场经济的根本。”他说。

　　多管齐下，促进土地集约化利用

　　据了解，2006年11月，财政部、国土资源部和中国人民银行联合发出《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》，加上新修订的《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》和日益完善的土地出让金制度，“土地成本三要素”调整已基本到位。

　　在相关财税专家看来，耕地占用税调整的意义在于，它与其他政策一道构建和完善了我国的土地税费制度，有利于促进土地的集约利用。一位专家表示：“耕地占用税的出台与2004年印发的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，及2006年印发的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》遥相呼应。”

　　随着近年来，国家不断出台各项宏观调控措施，土地成本剧增，各地楼市也从最初的粗放型增长进入集约化开发阶段。福州市一位开发商说，包括耕地占用税在内的一系列财税政策调整，促使他们不断调整房地产的开发思路。其中，不断提高土地的集约化利用率便是开发商最好的对策。“现在不少开发商热衷于开发高层建筑，节约利用土地，提升房子的整体档次，以获取最大的利润。”

　　据了解，2003年以来，福建省泉州市中心城区新开发楼盘层高由多层向小高层、高层发展，数量剧增；2007年以来，泉州市的高层建筑更是如雨后春笋。而在福建省会福州市，高层建筑更是遍布市区。放眼福州城市中心，从过去的太平洋城小区，到2004年的君临闽江小区，再到2005年的世茂外滩花园小区，江滨板块几次地标性建筑的变动，也带动了一次又一次楼宇高层的“革命”。

　　福州市规划设计研究院副院长严龙华认为，高层或小高层的建筑可以降低城市的建筑密度，提高城市绿地率，而且在中国大多数城市人口密度高、土地资源少的情况下，住宅的高层化应是个趋势。他说：“土地作为一种宝贵的战略资源，粗放利用土地的发展模式难以长久支撑，注定会被抛弃和否定，而可持续利用土地的发展模式则得到倡导。随着党的十七大报告再次强调要保护耕地，包括耕地占用税在内的系列土地税费体系也将更趋完善，土地集约利用也将引起行业内外人士的高度重视。”