首先我们邀请国家税务总局司长税收科学研究所所长刘佐先生跟我们分享“未来五年中国房地产市场的税收政策”。

　　刘佐：非常感谢会议的盛情邀请，能够让我有机会来参加这次会议，和各位一起研讨税收方面的问题。我利用短暂的时间谈这样的事，第一中国税制改革近期的主要目标，第二我们现在已经取得了哪些进展，第三下一步中国的税制改革将做哪些事情。

　　从1978年中国实行改革开放政策到现在已经经历了30年的时间了，中国的税制改革和经济体制改革一样也经历了一个发展的过程，可以分为四个阶段：第一个阶段，是从1978年-1982年适应对外开放的需要，建立了涉外税收制度。第二个阶段，从1983年-1993年逐步、全面的改革了中国的税收制度，适应了经济体制改革发展的需要。第三个阶段，从1994年-2000年建立了适应社会主义市场经济需要的一个初步的新的税收制度。现在进入了第四个阶段，也就是从2001年-2020年，要用20年的时间建立一个适应比较完善的社会主义市场经济体制的税收制度。我们现在就处在第四个阶段。

　　根据2003年中共十六届三中全会的决定，中国在这个阶段里税制改革的主要目标有这样一些内容：第一，要全面的深化农村的税费改革。第二要改革城市的税收制度。主要有这样一些项目，一是改革出口退税制度，二是统一各类企业的税收制度，三是要把生产型的增值税改变为消费型的增值税，和其他国家一样。四完善消费税制度。五是实施城镇建设的税费改革，特别是提出在条件具备的时候要对不动产开征统一的房地产税。在统一税收的前提下适当的下放税收管理权，逐步的创造条件，实现城乡税制的统一，提出了这样几项任务。

　　2005年全国人大通过的十一五纲要对税制改革的规划又做一些补充，第一在适当的时候要开征燃油税，第二要调整营业税，第三完善进口税收政策，第四改革资源税制度，另外还要完善城市维护建设税，耕地占用税和印花税。

　　我们从刚才的表述可以看到，中共十六届三中全会的决定和人民代表大会通过的十一五纲要对近期的中国税制的改革的主要的项目都做了非常明确的规定。

　　下面我们再看一下近期在税制改革方面已经取得了什么样的进展：

　　第一，基本上完成了农村的税费改革，最主要的标志是废除了将近四千年的农村税费改革制度，还废除了牧业税和土改税，所以农民基本是不交税的，当然农民收入比较少，生活水平比较低，需要继续扶持，但至少从税收上国家给了他们很大的照顾。

　　第二是调整进口税费制度有了很大的调整，从进口方面来讲按照中国加入世界贸易组织的承诺，逐步的降低了税率，从2007年开始，中国进口关税税率只有9.8%，大部分都实行很低的税率。另外为了鼓励一些资源性产品的进口，比如说原油、煤碳、木材等等，都给予更低甚至是零税率。在出口方面，一方面鼓励机电产品的出口，另外对资源型的产品、高耗能的产品、污染环境方面的产品出口给予很大的控制，比如原油、煤碳、木材、钢材等等，有的取消了出口退税，有的降低了出口退税率，有的还加征出口关税。这样做的目的主要是保护国内的资源减少污染保护环境。另外也是为了减少和某些国家之间的贸易摩擦。

　　第三，开展了增值税转型的试点，把生产型的增值税转变为消费型的增值税，主要是实行固定资产的抵扣制度，在生产型的购进的固定资产不可以抵扣，现在变了可以抵扣。在2004年开始在东北的三个省、六个行业，两种产品中试行，效果还是比较好的。在2007年7月在中部的26个省老工业基地城市扩大试点，效果也不错，下一步在适当的时候这个试点将会推向全国。

　　第四是调整消费税，消费税比较大的调整是2006年4月开始，对一部分资源型产品开征消费税，比如说实木地板、一次性筷子还有部分的成品油。另外对高档的、奢侈类的消费品，还有大众化的消费品取消征消费税，比如说洗发水、香皂等等。

　　第五，改革了企业的所得税制度，众所周知中国把内资企业所得税和外资的所得税合并，实现了两法合并，无论是外资企业还是中资企业按照一部企业所得税法交税，基本的税率是25%，小型企业可以享受20%低税率，符合条件的高新技术企业可以享受15%的优惠税率。非居民企业来源于中国境内的所得预提税可以10%的征用。另外新的企业所得税法还采取了很多的优惠措施，比如说对农业、林业、牧业、渔业企业给予减税免税，对于高新技术企业给予税收优惠，对于残疾人就业给予税收优惠，对于节能、节水、环保、安全生产等等项目都有税收的优惠。所以新的企业所得税法应该说是一个比较好的税法。

　　第六，改革个人所得税制度。近几年来中国对个人所得税法做了比较频繁的修改，这是很罕见的，去年一年全国人大常委会两次修改个人所得税法，这在中国的立法中是非常罕见的现象。一是2006年把工资薪金的所得税从800元提高到1600元，从今年3月1日起提高到2000元。另外过去对储蓄存款的利息征收20%的所得税，从去年降到了5%。这些措施的主要目的是使适当的增加居民的收入，当然财政上也要减少一些收入。

　　第七，调整了资源税。主要的措施是提高了部分矿产品的税额标准，比如说原油，煤碳、铁矿石、铜矿石等等，提高了他们税收的标准，因为这些资源型产品这几年上涨的比较多，企业的利润也比较多，适当的调高税额也是有道理的。

　　第八，调整土地方面的税收制度。主要是改革了两个税种，一是城镇土地使用税，原来是外资企业交费，外资企业交税。现在都一样了，税额的标准有大幅度的提高，1988年标准是一个平方米一年10块钱，现在最高的税额提高到30块钱。在农村提高了耕地占用税的税额标准，也统一了纳税人，这跟城市基本模式是差不多的。过去外资企业不交耕地占用税，内资企业交，现在无论是外资企业还是内资企业占用耕地都要都要交税，过去每平米最高的税额是10块钱，现在提高50块钱，在土地资源比较紧缺的地区还可以加征，最高可以达到每平米100多块钱，这主要是为了贯彻国家严格耕地的保护的政策。

　　第九，调整车船税制度。过去对外资企业和内资企业实行两种不同的车船税，从去年开始统一起来，叫做车船税，汽车、摩托车、轮船等等，按照一辆汽车每年定额多少钱，船舶是每吨征收多少钱，有一个税额表。

　　第十，调整了印花税。主要有这样几个措施，一个是股票交易环节的印花税，有降也有升，前几年是降从最高的千分之五降到了千分之一，去年5月又调整到千分之三，主要是体现了政府对股票市场的一种调控的宏观导向。另一方面对股息征收的个人所得税方面是有所减轻的，在中国境内上市公司分配利润的时候，个人取得的股息过去要征20%的个人所得税，现在已经降到了10%。这主要是为了避免对股息的双重征税。

　　2008年从已经披露的税制改革计划来看，主要有这几个项目：

　　一是要贯彻实施新的企业所得税法，刚才我已经介绍了新的企业所得税法是从今年1月1日开始实行的，所以现在中国税务当局主要在忙这件事，新税法出台了，要制定相关的配套的措施，还有一些过渡性的政策需要做相应的衔接或者是调整，另外征收机关也有许多税务方面的处理。

　　二、耕地占用税修改以后从今年1月1日开始实行，这是地方税务机关在忙的事。今年税制改革要实施比较大的项目是要调整资源税，刚才介绍由于资源价格上涨的比较多，而国家的相应的税收没有增加那么多，所以可能要调整。现在适当的扩大资源税的征税范围，比如说可能会考虑增加资源产品的项目。再有是过去我们实行的是恩定额税制，一吨煤征多少钱，一吨原油征十块钱是定额税率，这种税率的好处是比较简明扼要，但是它跟企业销售矿产品的价格没有关系，价格涨了很多，但是税额涨的很少，所以有一种考虑，把现在这种从量定额征收改为从价定率征收，按照销售的收入一定的比例进行征税。这里可能会涉及到原油、煤碳、天然气这样的产品。

　　三、印花税的改革。印花税的改革也是比较大的事情，因为现行的印花税制度是1988年制定的，已经过去了20年，比较落后。相应的法规已经做了修改，比如说合同法和其他相应的法规，在这20年中发生了很大的变化，印花税的暂行条例有些方面已经做了应有的法律条例，比如说有些征税的项目要做修改，一些税率要调整，特别是在电子商务发展的情况下，对于电子合同如何征收印花税甚至要不要征收印花税都有一些看法，要对这些问题进行讨论。从事股票交易的很多人可能会关心，股票交易的印花税是怎么样的走向，这两天中国正在召开两会，也有一些媒体反映印花税税率是不是要调整的意见，我们认为这些意见都是各有各的道理，应该是值得重视的。但是这个税率是不是要下调，可能还要考虑很多方面的因素之后才能确定，但是有一点可以考虑，根据国际上印花税发展的趋势，印花税是逐步走向消亡的税种。从其他国家来看，对金融市场的调控主要是通过所得税实施的，对交易环节征收印花税的国家不是很多，税率不是很高，而且很多的国家是单向征收，而不是像中国双向征收，但中国也有中国的情况，中国的所得税制度相对不是很完善，所以在交易环节征税对中国来说是比较简单的容易操作的做法，这是中国的特点。

　　另外在今年的税收调整过程中，将会贯彻一系列的政策，和整个国家的宏观调控是一致的，比如说要鼓励投资，促进出口，调节经济结构，鼓励发展科技、教育、文化、卫生事业要加强环境保护，要促进节能、节水，要发展高新技术产业要促进就业等等，在这方面国家的税收政策将继续给予适当的优惠。

　　下一步税收改革需要研究的问题：

　　一、增值税的改革。是国内和国外都非常重视的问题，因为增值税是中国税制当中的主体税种，它的收入占全国的税中40%左右，所以增值税的改革既关心到企业的利益也关系到国家的利益，但从发展的趋势来看中国的增值税的发展制度逐渐的向其他接轨，固定资产抵扣的问题尽量的得到解决。所以中国的财政税务部门正在积极的研究把增值税的转型推向全国的方案。

　　二、营业税。中国的营业税主要是从事第三产业的服务产业征收的，这个条例是1993年制定的，到现在已经过了15年，相比经济发展有些落后，所以需要改革和完善，特别是随着第三产业的发展，调整征税项目，适当的调整税率都是非常有必要的。大家可能已经看到今年全国政协会议的1号提案就是关于发展资本市场，其中就提到了营业税的问题，应该说提出这个议案是很有意义的。但是中国的特点也使营业税的改革遇到了一些难题，一个是增值税和营业税，这两种税并行的状况如何调整这是一个难题。另外中国是一个以间接税为主体的国家，所得税的制度还不很完善，和其他发达国家是不同的，在调整的过程中是要考虑的。

　　三、消费税的改革需要推进。一方面要适当的调整消费税，另一方面要体现节能、环保，所以是否需要增加一些消费税的增税项目，调节消费品的税率项目，都需要研究。

　　四、个人所得税的改革。虽然做了几次改革，但从根本上来讲还没有做到彻底的改进，因为我们现在执行的是分项制度，工资、利息、劳务报酬都是分别征税的，而绝大多数国家都实行综合税制，按年征收，所以中国的个人所得税制度也要逐步的向综合税制发展，但是这是一个比较复杂的事情，因为要把一个家庭和一个纳税人一年中的收入综合计算，在中国目前来看还不是一件非常容易的事情。但是我们改革的方向是一定要向这个方向改进的。

　　五、房地产税。这几年的改革已经做了大量的调查研究，也在部分的城市做了一些测算，主要是为将来按房地产的价值征税做准备，如何评估房地产的价值，下一步可能会开始进入实战的阶段，也就是说真正的开始试行按照房地产评估值和征税，首先是对经营性的房地产征税，个人自有自用的房地产可能会在后一步考虑。

　　六、城市维护建设税。这个税目前是按照增值税、消费税、营业税的税额附增的，而且对中国企业征收，外资企业不征。下一步要考虑这个税是不是应该扩大到所有的企业，因为企业都在享受城市维护建设中的设施和服务，在纳税的时候如果有的企业纳税，有的企业不纳税显然是不公平的。所以下一步应该考虑征税范围的调整问题，这种税是单独征收还是附征，税率如何设计是需要考虑的事情。

　　七、燃油税。这个问题已经研究了十年，到现在还没有开征的决策，总是说在适当的时候开征燃油税。这个问题比较的复杂，因为十年前我们设计燃油税的时候，主要是配合道路交通改革，减少公路的收费。现在提出了不仅是税费改革的问题，还要考虑到资源的合理利用、环境保护等等这样的因素，燃油税的事情可能就更为复杂一些。另外燃油税和现有的消费税中的汽油、燃油、燃料油等等，对这些油品征收的消费税如何协调，也是需要进一步研究的问题，比如说在一起征收，不要开另外的税种，所以在这方面还要做进一步的探讨。

　　由于时间所限，我只能向各位做基本的介绍。下面请大家提问。

　　提问：关于个人所得税，在座的每一位都有比较切身利益的关系。个人所得税像您的说法，像其他的国家综合的征收，按照国内目前的状况会有哪些项目列在将来有可能综合的项目中，比如说国外买房子可能按揭的利息作为返税的部分，孩子的教育基金等等，不知道政府有没有这些方面的考虑，如果有的话会有哪些潜在的项目？

　　刘佐：中国的个人所得税如果改成综合征收，确实应该考虑更多的征收的项目。比如说纳税人本人、配偶、子女，教育、住房、医疗、保险等等，比如说购房贷款有利息支出，按照国外通常的做法都允许在个人所得税前扣除的，当然在起步的时候能不能做到那么完善不一定，但至少努力的方向应该是这样的。

　　提问：我问一个关于物业税的问题，您刚才说可能会在今年试行，也有可能认为现在还不具备这个条件，您怎么看待这个问题，如果试行是不是会在一些一线城市商业地产首先征税？

　　刘佐：这个问题也是很重要的，可能我刚才没有说的特别清楚。我说下一步会在现在经过几年调查研究测算的基础上试行，但并不是说在今年试行，因为这个问题特别的复杂，特别是房地产的评估。当然也有一种意见，不要搞试点，全国全面推行，但是从税务当局的意见看，可能先做一点试行可能更稳妥一些。我们也知道这里有一些复杂的问题，房地产价值评估中有很多的因素，哪些计算、哪些不计算，计算的时候如何计算，但是可以请各位相信，在这件事情的决策过程中，会非常充分的听取各方面的意见，特别是房地产企业的意见，作出相对的合理的规定。而且其他国家也给我们提供了借鉴，比如说房地产评估值是一个值，但是各国在征税的时候，往往比评估值或者平均值低得多。

　　提问：对于中国政府来说，是不是准备建立一些房地产收税的问题。第二，中国政府是否有可能像信托基金这样的公司上市，是否能让外国公司从中受益？

　　刘佐：第二个问题我不太熟悉，我先回答第一个问题。关于房地产企业的税收问题，应该说和其他行业的税收问题没有太大的差异，凡是在中国从事房地产生意的企业都有税收问题，但是房地产企业的税收和其他企业的税收有点不同，要交一点土地增值税，所以它的实际税收负担比一般的企业要重一些，当然这个问题我们也在考虑当中，特别是企业所得税和土地增税重复征收的问题，我们也应该给一个合理的解决。

　　提问：第一，我原来做房地产，现在转型做工业地产。在房地产和工业地产税收问题上，不知道有没有区别？第二，假如说没有区别，建议调整一下。原因是工业地产整个市场的利润空间跟房地产比起来，差别很大。区域性跟房地产不一样，一般来讲距离城市区域还是比较远的，所以在地段、选择上，价值链的空间不能比拟，所以在这方面如果跟房地产一样的税收，工业地产开发商是有一定的难度。

　　刘佐：谢谢，您提的问题很专业。第一个问题，房地产税收不管是工业还是其他的行业，到目前为止确实没有区别的对待。第二个问题，您提出的意见确实有道理，工业地产和其他的地产是不同的，可以从几个方面来解决，一个是城镇土地使用税税额的确定方面，地方的税务局应该考虑到工业地产的情况，是不是可以在土地使用税方面给予一些比较低的税率，因为这个税额的标准主要是由于当地政府根据当地的情况来确定的。包括城镇土地和耕地的占用，地方政府有权确定它的税额的高低，在规定的范围之内。房地产还有市场价格的问题，是不是可以通过价格来调节这方面的矛盾，我不懂，不知道是否可以行得通。另外是不是可以制定相应的规则和政策做一些调整。

　　提问：关于工业地产税收的问题，我们知道居民住宅类一般是不收房产税，为了鼓励节约用地，房产税个人自建的时候用土地价值有房产税，但是工业地产是工业计价的，我想这是一个很不公平或者很不合理的现象，既然鼓励大家想方设法买地，无论是土地的成本多高。交易环节的税收无论是土地征收和全额征收税，工业地产在企业的性质上没有认定它，采用固定资产的方式。这些税收环节限制了工业地产市场进一步的发展，本来工业地产现在就不是非常市场化的行业，我个人的观点是限制了市场化和大家对土地透明和利用度。

　　刘佐：关于自建和其他房地产征税的问题，从下一步房地产税改革的方向来看，倾向于评估值，这样税负上可以得到适当的平衡。第二个问题，关于转让环节，按照营业税的规则，房地产的转让并不只是针对房地产企业的转让，应该是针对所有的房地产所有权的转让，但是各地在执行的时候掌握的程度不一样，不应该只限于房地产企业，工业地产就不适用这样的政策，这里可能有一点区别，往前发展的话，将来对房地产企业或者是工业地产企业转让房地产是不是继续的征收税都在探讨。有一种说法，将来房地产业应该和工业企业一样征收增值税，这样的话这个问题就得到很好的解决了。