本网讯 随着国家宏观调控的不断收紧，一直以来在银行和资本市场之间如鱼得水的地产商们正遭遇前所未有的资金紧缺。在从紧的货币政策的背景下，对于资产负债率大多数都在70%左右的房地产企业来说，获取银行贷款的难度不言而喻。慌乱之下，不少地产商多头找钱，典当行也民间信贷也因此红火起来。对此，中国税网涉税风险研究室专家醒企业，多种集资方式下，应注意相关的涉税问题。   

 

　　“卖地”周转资金要缴4种税费

 

　　据央视国际的调查显示，从去年底以来，全国楼市成交量持续下滑，不少城市的开发商都开始打折促销。而几乎与此同时，前两年一直价格飙升、“地王”频出的土地市场也开始转冷，土地流拍消息不断，一些地方甚至出现开发商退地的情况。

 

　　对此，中国税网涉税风险研究室专家提醒企业，企业“卖地”融资的时候，也要缴纳多项税费。

 

　　1、营业税及城建教育附加

 

　　根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内提供本条例法规的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳营业税。

 

　　转让土地使用权属于转让无形资产行为，按5%的税率计算应缴纳的营业税，同时缴纳随营业税附征的附加税。　

　

　　2、土地增值税

 

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附属物并取得收入的单位和个人，应当依照本条例缴纳土地增值税。土地增值税实行四级超率累进税率，对转让土地使用权有增值额的，应按下面规定的税率计算缴纳土地增值税。

　　增值额未超过扣除项目金额百分之五十的部分，税率为百分之三十；

　　增值额超过扣除项目金额百分之五十、未超过扣除项目金额百分之一百的部分，税率为百分之四十；

　　增值额超过扣除项目金额百分之一百、未超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分这五十；

　　增值额超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之六十。

 

　　3、企业所得税

　　根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施细则的规定，转让财产收入 为应税收入，所称转让财产收入，是指企业转让固定资产、生物资产、无形资产、股权、债权等财产取得的收入。

　　因此，企业转让土地使用权，应按照转让收入额减除与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，为应纳税所得额按25%税率计征企业所得税。

　　4、印花税

 

　　按照财政部、国家税务总局下发的《关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）的规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按该合同价款的万分之五贴花。

　　需要提醒的是，土地使用者将土地使用权再转让，对未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权是不允许转让的。

 

　　“典当”融资缴税视典当品而定

 

　　大灾之年，原本殷实的人家也买不起米面，于是主人含泪将祖传下来的某件传家宝送到当铺，却又被黑心的店老板拼命压低了价格……在不少文学作品里，类似这样的场景，就是当铺给人们留下的最直观印象。和老典当行相比，现代典当行的服务对象由“穷”变“富”，深陷资金困局的地产商业正纷纷向“当铺”求援。

 

　　中国税网涉税风险研究室专家就此介绍称，企业通过典当行典当物品融资，典当物不同，要缴纳的税费也不同。比如，以未出售的楼房做抵押，要缴纳5%的营业税及附加，典当所得要缴纳25%的所得税，此外，不动产增值部分，还要缴纳相应的增值税。如果是抵押汽车、原材料、货物、家具等物品，需要缴纳增值税。

 

　　通过各种渠道借款的利息处理

 

　　根据企业所得税法及其实施条例的规定，企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，并依照企业所得税的规定予以扣除。企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用准予扣除。对于房地产企业通过各种渠道的借款利息的处理，中国税网涉税风险研究室专家区分如下情况给出相应建议：

 

　　从金融机构处贷款。尽管现在银根紧缩，但也不排除运气好的开发商可以获得银行等金融机构的扶持。根据相关规定，对非金融企业在生产、经营期间向金融企业借款的利息支出，按照实际发生数准予在缴纳企业所得税前扣除，包括逾期归还银行贷款，银行按规定加收的罚息，也可以在税前扣除。

 

　　从非金融机构处借款。新税法规定，非金融企业向金融机构以外的所有企业、事业单位以及社会团体等企业、组织或个人借款的利息支出，按不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分准予在税前扣除。而中国人民银行得规定，金融机构贷款利率包括基准利率和浮动利率，因此，金融机构同类同期贷款利率应当包括中国人民银行规定的基准利率和浮动利率。一般情况下是按基准利率来计算。

 

　　企业向非金融机构借款，又分为向关联企业借款和非关联企业借款。向关联企业借款的利息支出的处理依据是《企业所得税法》第四十六条的规定：企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定标准而发生的利息支出，不得在计算应纳税所得额时扣除。规定“标准”具体是什么，尚待财政部及税务主管部门的明确。而此前，根据《企业所得税税前扣除办法》第三十六条规定，纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除。向非关联企业借款利息的处理按照非金融机构的相关规定处理即可。

 

　　从民间个人处贷款。民间借贷，就是俗称的高利贷，据央视的调查显示，在借钱难的情况下，目前温州等地民间的借贷日益火爆。尽管利息高达10%—30%，但仍有不少企业筹借。对此，专家表示，对于企业向个人的借款是否可以税前扣除，国家目前没有明确规定，原因是这种借贷关系下，放贷人不能提供给借款人合法有效的票据，虽然可以去税务机关代开，但由于高利贷本身就是秘密的生意，放贷人是不可能去做这件事的。此外，借款人也可以让税务机关代开发票，但必须要承担相关的税费，借款人自然也不会很积极。因此，企业如果采取这种方式融资，一定要注意这笔钱的处理。