高波预言，这一轮房地产市场周期调整，长三角地区将会最先复苏，最迟在2009年下半年到2010年上半年就可能走出低迷状态，而深圳、广州、北京等城市，复苏的时间“可以肯定地讲，将在南京之后”。

　　“百日剧变”破产了

　　“今年房地产市场的供给发生了根本性变化”，高波认为，今后二手房对房地产市场的影响将达到空前的程度。“房地产市场的坐标系已在悄悄发生变化，大量5年左右房龄的次新房将与开发商共同争夺市场，而房地产投资、投机需求大量减少，市场主要靠自住性需求来支撑”。2003年以来的大批以投资为目的购买的次新房，随着时间推移，可以回避2006年出台的“国六条”新政“从2006年6月1日起，转手不足5年的房子要缴纳5.5％的营业税”的规定，将对同区域新盘产生不可忽视的影响。

　　另一方面，“土地市场2007年出现了大量天价成交的地王，2008年出现了很多底价成交的地块。考虑到地价占了房价相当大的比例，在2009、2010年的新房定价时，开发商该如何在两者之间进行权衡？”显然，这也是目前市场价格机制失灵的一大因素。

　　而在价格震荡过程中，“市场选择了交易萎缩而不是房价大跌来进行市场调整。”以江北为例，目前几大楼盘正在经历这样一个价格探底发现过程。在高波看来，房地产价格的震荡调整期将经历3个月到1年时间。

　　“所以现在可以肯定地讲，潘石屹讲的‘百日剧变’破产了。短期内，消费者、政府、银行、开发商之间旧的利益格局不能被打破，新的利益格局还没有形成，僵持在那里。”

　　“等到新的坐标系确立了，房地产价格的探底发现过程完成了，房地产定价有了新的参照系，这个时候人们就不再焦虑了，市场就重新上路了。”

　　第四次机会快到了

　　在高波看来，目前的房地产市场调整不可能演化成为危机，困局一定能够成功化解。本世纪以来，中国房地产市场出现了三次上升行情，分别是2000、2003、2006年，“我相信肯定会有第四次机会，或许就在明年。”

　　“这一轮房地产市场的宏观调控从2003年央行121号文件作为起点的话，至今5年下来效果不错，挤压掉了纯粹投机的泡沫，使得房地产市场相对来说泡沫并不严重。”针对目前的宏观调控，高波认为虽然对个别开发商会有影响，但是从国家经济安全、防范银行风险角度来看，例如通过提高存款准备金率回收流动性和限制二套房贷等政策均是合理的。

　　对于房地产市场的运行，高波认为“长三角从2005年下半年开始调整，珠三角2007年下半年步入调整，北京2008年被迫调整，中、西部地区2008年也不同程度地出现调整”，“2007年出现了一次小高潮，与《物权法》出台的利好有关，但是绝非常态。从不同区域市场来看，明、后年市场将会依次逐步好转。”

　　高波预言，这一轮房地产市场周期长三角地区将最先复苏，最迟在2009年下半年到2010年上半年，而深圳、广州、北京等城市，复苏时间“可以肯定地讲，将在南京之后”。

　　开发商要理性了

　　“政府的角色需要转换，由过去的市场主体转变为市场主体与住房保障的角色并重。”高波认为，住房保障是政府最重要的职能之一，必须把社会低收入阶层、外来务工人员、刚毕业的大学生这三大群体都视为保障对象。对于在商品房市场没有能力购买或租赁住房以解决居住问题的居民，要提供相应的保障房、廉租房。另外，在关系整个城市发展前景的长江两岸规划、跨江交通等问题上，亦是南京需要面对的话题。在城市发展方面“学习杭州”，应该成为响当当的口号。

　　在高波看来，目前国内大部分开发商并不理性，“市场繁荣的时候疯狂，市场低迷的时候焦虑。”去年南京和全国地王频出，今年以来对市场盲目悲观，均是这一现象的表现。

　　“开发商需要脱胎换骨，市场低迷的时候要充满信心，市场繁荣的时候应当更加理性。”只有这样，在下一次繁荣来到的时候，才不会出现集体的非理性行为。

　　“最后一大猜想，只有12个字：短期调整，中期繁荣，长期走好”，对于中国房地产市场未来走势，高波仍然相当看好。