本网讯 江西地税局日前表示，近年来，江西各地开展土地增值税清算，做了大量的工作，取得了一定的成效，但在实际操作过程中也遇到了一些具体的业务问题。为此，江西省地方税务局下发《关于土地增值税清算若干问题的通知》（赣地税发[2008]76号），明确土增税征管的六大业务问题。

 

　　问题一：关于纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼（或连体楼），其增值额的计算问题

 

　　通知明确，根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）的规定，对纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼（或连体楼），如果其中有普通住宅的，应区分普通住宅与其他类型的房地产分别核算土地增值额。同一房地产项目的车库等附属设施不属于普通住宅，应按其他类型的房地产计算土地增值额。

 

　　问题二：关于纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼（或连体楼）的资金费用的分摊问题

　　对纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼（或连体楼），其发生的资金费用按照下列原则分摊：

　　（一）纳税人取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及土地征用和拆迁补偿费，分别按纳税人取得的普通住宅、其他类型的房地产的销售收入进行分摊。

　　（二）纳税人发生的其它费用，按单位建筑面积分摊。

 

　　问题三：关于核定征收率的确定问题

 

　　通知指出，根据现行土地增值税政策的有关规定，对房地产企业开发的商品房，当销售总量未达到85%之前，必须按已确定的预征率预征土地增值税；销售总量达到85%后，应进行土地增值税清算。纳税人符合清算条件不进行清算的，列被列为重点检查对象或按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。纳税人符合《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第七条情形之一的，地税机关按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税，纳税人按核定税款扣除预征税款后的余额补缴土地增值税税款。

 

　　全省土地增值税核定征收率分住宅和非住宅两类，住宅类税率分别为：住宅所在地在设区市所在城市的，核定征收率暂定为1.5%（南昌市暂定为1.8%）；住宅所在地在县级市所在地的，核定征收率暂定为1.3%；住宅所在地不在设区市所在城市、县级市所在地的，核定征收率暂定为1.1%。杂物间（或贮藏室）与住宅捆在一起销售的，按住宅的征收率执行。

 

　　非住宅类税率分别为：非住宅所在地在设区市所在城市的，核定征收率暂定为4.8%（南昌市暂定为5.3%），其中店面为6.8%（南昌市为7.3%）；非住宅所在地在县级市所在地的，核定征收率暂定为4.3%，其中店面为6.3%；非住宅所在地不在设区市所在城市、县级市所在地的，核定征收率暂定为3.8%，其中店面为5.8%；杂物间（或贮藏室）不与住宅捆在一起而单独销售的，按非住宅的征收率执行。

 

　　问题四：有关土地增值税清算项目的审核鉴证问题

 

　　《通知》明确，房地产企业具备下列条件之一的，原则上都要进行土地增值税的清算：

　　（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

　　（二）整体转让未竣工决算的房地产开发项目；

　　（三）直接转让土地使用权的；

　　（四）纳税人申请注销税务登记，但未办理土地增值税清算的；

　　（五）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。

 

　　问题五：有关转让非住宅和多次转让的房产如何征收土地增值税的问题

 

　　关于转让非住宅的纳税问题，通知明确，转让非住宅不得享受“居住满五年或五年以上免于征收土地增值税、居住满三年未满五年减半征收土地增值税”的税收优惠。凡转让非住宅，符合土地增值税清算条件的按规定进行清算；少数纳税人因财务不健全无法清算的，按省局规定的核定征收率征收土地增值税.经多次转让的房产，纳税人不能提供准确的纳税资料，无法进行清算的，主管地税机关按规定核定征收土地增值税。

 

　　问题六：有关转让土地如何征收土地增值税的问题

 

　　通知指出，单纯转让土地的，原则上按土地增值税有关规定据实征收。对成片土地、分块转让的，如果对分块转让一时无法清算，先按转让这部分土地收入的5%进行预征土地增值税，待整片土地转让完后，再进行清算。