本网讯 据新华网消息,财政部22日宣布,从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%。此外,对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。
对于新政策的出台是否会给楼市带来利好,有专家分析认为,新政指导作用要远大于实质作用。以北京为例,一套80平方米、售价100万元的普通住房,政策调整后只减轻了5000多元的税费。对于个人来说,这点钱甚至远远不如他的装修款。因此,新政拉动内需的指导方向很确定,但在房屋销售市场形成的作用力还要经过市场检验。
为加强税收优惠政策管理,新政策要求首次购房证明由住房所在地县(区)住房建设主管部门出具。
延伸阅读:契税相关知识
契税概念
契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收,现行的《中华人民共和国契税暂行条例》于1997年10月1日起施行。在中国境内取得土地、房屋权属的台商投资企业,应当依法缴纳契税。上述取得土地、房屋权属包括下列方式:国有土地使用权出让,土地使用权转让(包括出售、赠与和交换),房屋买卖、赠与和交换。以下列方式转移土地房屋权属的,视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征收契税:以土地、房屋权属作价投资、入股,以土地、房屋权属抵偿债务,以获奖的方式承受土地、房屋权属,以预购方式或者预付集资建房款的方式承受土地、房屋权属。契税实行3%-5%的幅度比例税率。
契税是一种重要的地方税种,在土地、房屋交易的发生地,不管何人,只要所有权属转移,都要依法纳税。各类土地、房屋权属转移,方式各不相同,契税定价方法,也各有差异。契税的计税依据,归结起来有4种:
一、是按成交价格计算。成交价格经双方敲定,形成合同,税务机关以此为据,直接计税。这种定价方式,主要适用于国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖。
二、是根据市场价格计算。土地、房屋价格,绝不是一成不变的,比如,北京成为2008年奥运会主办城市后,奥运村地价立即飙升。该地段土地使用权赠送、房屋赠送时,定价依据只能是市场价格,而不是土地或房屋原值。
三、是依据土地、房屋交换差价定税。随着二手房市场兴起,房屋交换走入百姓生活。倘若A房价格30万元,B房价格40万元,A、B两房交换,契税的计算,自然是两房差额,即10万元,同理,土地使用权交换,也要依据差额。等额交换时,差额为零,意味着,交换双方均免缴契税。
四、是按照土地收益定价。这种情形不常遇到。假设2000年,国家以划拨方式,把甲单位土地使用权给了乙单位,3年后,经许可,乙单位把该土地转让,那么,乙就要补交契税,纳税依据就是土地收益,即乙单位出让土地使用的所得。
契税税率
在税率设计上,契税采用幅度比例税率。目前,我国采用3%-5%的幅度比例,这是国家统一政策,各省、自治区、直辖市,在这个范围内可以自行确定各自的适用税率。从1999年8月1日起,个人购买自用普通住宅,契税暂时减半征收。之后,又有数次调整。
契税优惠
1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的,免征契税。
2.城镇职工按规定第一次购买公有住房,免征契税。
3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的,酌情减免。
契税的征收管理
契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。要先交契税,才能办过户手续,即先契后证。
最新政策解读:无效产权转移不征契税
国家税务总局于2008年5月12日发布了《关于无效产权转移征收契税的批复》(),文中规定,按照现行契税政策规定,对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后,已纳契税款应予退还。
无效产权转移征收的契税应退还是438号文阐述的要点。目前,在商品经济活动中,如:商品的购销;房屋、土地的买卖;经济合同的签定,都有很大的不确定性。近几年来,企业和个人买卖房屋土地的经济行为越来越多,但由于某些原因如:非法交易国有房产、国有土地;原房产、土地的权属不清楚,由于金额巨大,出现的诉讼案件很多。
三种情况可申请退还契税
契税征收应当是以发生房地产交易为前提。对由于各种原因最终未能完成交易的房地产,购买方如果已经缴纳的契税是否可以申请退税?
《契税暂行条例》规定,契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天;纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内,向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报,并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。但对以下三种情况下,纳税人可以依法对已缴的契税向税务机关申请退税:
房产出售的契税筹划案例
纳税筹划方案中,契税方面问题是通过投资达到同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转,达到免征契税的目的,而实际上投资企业获得了被投资企业的股权,不属于无偿划转,不可能免征契税的目的。
案例:甲公司是一内资有限责任公司,经营酒店业务并且每年盈利;乙公司也是一内资有限责任公司,欲购买甲公司拥有的一栋房产,准备将来也用于经营酒店业务。为简化起见假设:该栋房产净值(即全部净资产)价为2000万元,其中地价为300万元。甲乙双方交易价(即公允价)为2500万元,土地增值税的重置成本价为2000万元并且成新度折扣率80%;甲公司有两个自然人股东A和B,乙公司有两个自然人股东C和D.
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