本网讯 湖北省地方税务局日前印发《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（鄂地税发[2008]207号），对房地产企业土地增值税清算中的各类事项进行了明确。

 

　　根据办法规定，凡是湖北省范围内从事房地产开发的企业，凡符合土地增值税清算条件应办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，其土地增值税清算管理均适用本办法。对房地产开发企业转让已自用（包括出租使用）年限在一年以上再出售的房地产项目，应按照转让旧房及建筑物的有关规定缴纳土地增值税。土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。对于成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，以分期开发项目为单位清算。开发项目中既有普通标准住宅又有非普通标准住宅等其他开发产品的，其土地增值额应分别计算。

 

　　对于应进行清算的几种情况，办法分别进行了明确。

 

　　一、符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税清算：（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工的房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的；（四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

 

　　二、符合下列情形之一的，主管地方税务机关应要求纳税人进行土地增值税清算：（一）已竣工验收的房地产开发项目并进行项目决算，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但已转让的房地产建筑面积与已经出租或自用的建筑面积之和达到可销建筑面积的比例在85%（含）以上的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）主管地方税务机关认定有可能造成较大税款流失、经县以上地方税务局局长批准清算的开发项目；（四）省地方税务局规定的其他情形。

 

　　三、对在2005年1月1日前销售房地产建筑面积（以签订的房地产合同时间为准）占整个项目可售建筑面积不足50%的，其项目应进行土地增值税清算。在2005年1月1日前销售房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积50%（含50%）以上的房地产开发项目，对该项目的全部销售收入，分别按规定的预征率计征土地增值税，不再清算。但下列情形除外：主管地方税务机关认为如不清算有可能造成较大税款流失、经县以上地方税务局局长批准清算的；纳税人符合清算条件且向主管地方税务机关提出清算申请的。

 

　　办法明确，主管地方税务机关应自受理纳税人申请土地增值税清算之日起90日内完成清算审核工作。清算审核工作时限不含纳税人按照主管地方税务机关要求补正资料的时间。对于各项清算指标的审核，办法明确如下：

 

　　一、清算项目销售收入的确定。清算项目的销售收入是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。货币收入是指纳税人转让房地产取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等。其实质是转让方因转让土地使用权、房屋产权而向取得方收取的价款。实物收入是指纳税人转让房地产而取得的各种实物形态的收入，如钢材、水泥等建材以及房屋、土地等不动产等。实物收入应当通过评估确认其公允价值。其他收入是指纳税人转让房地产而取得的无形资产收入或其他具有财产价值的权利，如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等。其他收入应当通过评估确认其公允价值。对房地产开发企业将开发产品用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其取得收入的确定由主管地方税务机关按当期同类区域、同类房地产的市场价格核定。

 

　　二、清算的房地产开发项目扣除项目金额的确定。扣除项目金额必须按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（第六条及其实施细则第七条的规定计算。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，需提供合法、有效凭证（一般包括税务机关监制的发票、财政机关监制的行政事业性收费收据以及按照规定可不纳入财税机关监制范围的专业票据等），对纳税人无法提供合法、有效凭证的支出项目金额，不予扣除。

 

　　三、对开发土地和新建房及配套设施的费用扣除确定，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。对财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，可据实扣除，但扣除限额最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10%以内计算扣除。

 

　　四、对公共配套设施费扣除范围的确定。对清算项目中必须建造的，但不能转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出，如居委会（或社区）和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、公共厕所等公共设施，由于各项开发项目配套设施情况不同，必须先确定允许扣除的配套设施面积后再计算分摊。对公共设施的扣除，在进行土地增值税清算时，按以下原则处理：

　　（一）建成后根据销售合同和具有法律效力的有关证明文件的约定产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

　　（二）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。房地产开发企业应提供移交的相关证明文件或材料；

　　（三）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用；建成后由房地产开发企业或其关联企业自用的，其成本、费用不得扣除；

　　（四）对于停车场（车库），仅转让使用权或出租使用期限与建造商品房同等期限的，应按规定计算收入，并准予扣除合理计算分摊的相关成本、费用；

　　（五）对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在先期清算时，应按实际发生的费用进行分摊；对后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，允许在整体项目全部清算时，按整体项目重新进行调整分摊。

 

　　五、清算的房地产开发项目，其房地产开发成本费用的计算分摊按核实的可售建筑面积计算分摊，并遵循准予扣除的房地产开发成本金额与取得收入的面积相配比的分摊原则。对于商住综合楼，可结合实际情况，采取合理方法分别计算确定商铺与住宅的单位建筑面积成本。

 

　　此外，对于有本办法规定的依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的等情形的房地产开发企业，主管地税机关可以核定征收土地增值税。采取核定征收方式的清算项目，凡能准确计算房地产销售收入的，按照主管地方税务机关核实的金额确定销售收入；凡不能准确计算房地产销售收入或提供的收入依据明显低于当地同类房地产价格水平且无正当理由的，由主管地方税务机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格核定其销售收入。

　　

　　除上述规定外，办法还明确了清算处理、清算鉴证等事项。