本网讯 为规范土地增值税征管工作，深圳市地方税务局日前印发土地增值税征管工作规程（以下简称《工作规程》）（深地税发[2009]24号），并自2009年1月9日起实施。

　　《工作规程》从项目登记管理、税款预缴申报管理、项目清算管理、清算鉴证管理、旧房转让征收管理以及区局与稽查局职责划分六个部分对土地增值税的征管工作进行了详细规定。

　　《工作规程》明确，土地增值税由房地产所在地的区地方税务局及所在辖区税务所负责征收管理。纳税人自房地产项目立项，即取得《固定资产投资项目投资许可证》后30日内到主管税务机关综合服务科办理项目登记。纳税人就该开发项目应分别在办理建设项目施工许可证、房地产初始登记以及领取《房地产预售许可证》后30日内到主管税务机关管理科备案，对一个房地产开发项目领取多个预售许可证的，应分别在领取之后30日内备案。

 

　　项目清算管理方面，《工作规程》明确，房地产开发企业开发的房地产项目土地增值税征收采取“先预征、后清算、多退少补”的方式。即在项目全部竣工结算前开发销售和转让房地产取得的收入先按预征率征收税款，待工程全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补。房地产开发企业预缴土地增值税的纳税义务发生时间以合同签定时间为准，纳税人在房地产销售合同签订次月纳税申报期限内就该房产销售价款全额计算预缴土地增值税。

 

　　对于纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，《工作规程》明确，纳税人在办理土地增值税清算时可委托税务中介机构对其清算申报表进行审核鉴证，由所委托的税务中介机构出具土地增值税清算鉴证报告。对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，建造的普通标准住宅不能适用《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条（一）项的免税规定。如果开发期超过3年的，可根据其开发进度，选择会计核算相对独立的部分进行分期清算。

 

　　在国内及境外上市的房地产开发企业，其财务报表已按我国证券管理有关规定经独立第三方会计师事务所审计的，其审定后的房地产开发项目收入、成本及费用数据同样具有土地增值税鉴证作用。

　　此外，纳税人办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

　　对于纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，《工作规程》明确，应按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

　　房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，《工作规程》明确，其收入按下列方法和顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

　　房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

　　清算鉴证管理方面，《工作规程》明确中介机构从事土地增值税鉴证应严格按照国家税务总局制订的《土地增值税清算鉴证业务准则》等税收法律法规规章，并对鉴证行为负法律责任。主管税务机关每年安排对税务中介出具的土地增值税清算鉴证报告进行抽查。对没有如实审核房地产收入及扣除项目、造成少缴土地增值税的，主管税务机关对其鉴证报告不予认可，并及时将情况报告市局，由市局统一对外通报并将情况反馈注册税务师管理中心，由主管单位按规定处理，同时其3年内将不得从事土地增值税鉴证业务。

　　旧房转让征收管理方面，《工作规程》明确单位和个人自建或购买的房地产1年后转让适用旧房转让政策，不包括房地产开发企业二级市场开发销售房产。自建房迄止时间为房产证登记时间至转让合同签订，购买房地产迄止时间为购买合同签订至转让合同签订。从房地产三级市场购买的房产均认定为旧房。

　　转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。按评估价作为扣除项目，是指建筑物的评估价，不包含土地价款。纳税人转让旧房及建筑物，如果土地使用权价款与房产建造价格无法区分，不能取得房产建造评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止，每年加计5%计算扣除项目。

　　单位和个人转让购买房产土地增值税由国土产权登记中心负责代征，主管税务机关应做好代征税款工作的管理。代征单位应建立代征档案，按月结报税款，并向主管税务机关提供代征税款明细表。