3月16日，国家税务总局对外发布《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号，以下简称新31号文），引起房地产市场的广泛关注。房地产税务专家认为，新31号文将有助于缓解房地产开发企业资金压力，降低企业税负，提升企业经营利润，对促进房地产市场健康发展有着重要影响。

　　据了解，新31号文的亮点主要体现在四个方面。一是该办法统一适用于全国5万余家内外资房地产开发企业，统一了内外资房企所得税政策；二是房地产开发项目最低计税毛利率普遍下调5个百分点，同时扩大了计税毛利率不得低于3%的适用范围，限价房、危改房与经济适用房一样可以享受3%的最低计税毛利率优惠；三是放宽了预提成本费用的限制，公共配套设施建造费用、物业完善费用等可按规定预提并在税前扣除；四是取消了内资房地产开发企业将开发产品转作固定资产视同销售的规定，大大降低了房地产项目调整的税收后顾之忧。

　　内外统一，5万房企适用同一个办法

　　在北京鑫税广通税务师事务所3月25日举办的房地产企业所得税研讨会上，国家税务总局有关人士介绍，2008年1月1日前，内资房地产开发企业适用《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号，以下简称老31号文），而外资房地产开发企业适用《关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号），从而形成了我国约5万家房企适用两套不同所得税管理办法的状况。

　　《企业所得税法》实施后，为了实现内外资房地产开发企业所得税政策和管理的统一，需要制定新的管理办法。为此，国家税务总局针对房地产开发产品投资规模大、开发建设周期长、成本对象多样化等特点，以老31号文为基础，充分吸收、借鉴了老31号文的主要内容，并有机结合了国税发[2001]142号的重点内容，制定出统一适用于内外资房企的新31号文。

　　鑫税广通税务师事务所董事长王进介绍，以前内外资房地产开发企业在预售收入预缴所得税、收入确认原则、成本扣除、视同销售以及预提费用等方面的规定存在很大差异，总体上外资企业比内资企业优惠。新31号文不仅适用于所有在中国境内从事房地产开发经营业务的企业，其他企业发生房地产开发经营业务，也适用新31号文。这就使我国境内所有房地产开发经营业务适用统一的政策、统一的管理办法，公平了房地产开发经营税负。

　　山东百丞税务咨询有限公司总经理朱自永认为，新31号文的出台，实现了内外资房地产开发企业所得税政策的4个统一，即收入确认原则的统一，预缴政策的统一，成本核算方法的统一以及预提成本费用的统一。这使内外资房地产开发企业站在了同一起跑线上。

　　北京致通振业税务事务有限公司董事长李记有介绍，房地产开发企业开发的产品转为自用不视同销售的政策，以前只对外资房地产开发企业有效，内资房地产开发企业不能享受，新31号文统一向外资企业靠拢。这不仅符合企业所得税的法理原则，而且对内资房地产开发企业来说也是一项新的利好。由于房地产市场持续低迷，很多企业将空置房屋由出售改为长期出租或自营，自己持有物业越来越多。以前，内资企业将空置房屋转作自用被视同销售征税，给企业带来巨大税负压力。新31号文规定开发产品转为自用不视同销售，有利于企业在销售不景气的时候通过自营、出租等方式消化空置房屋。

　　四川普林税务师事务所所长岳凡宋也介绍，原外资房地产所得税政策规定，企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。新31号文借鉴了这项规定，适用所有房地产开发企业，实现了对内外资房地产开发企业在管理上的一视同仁。

　　降低计税毛利率，缓解房企资金压力

　　北京金华融税务师事务所总经理王培告诉记者，与老31号文相比，新31号文的最大变化亮点是普遍调低了房地产开发企业的最低计税毛利率，对房地产开发企业是一大利好，将大大缓解房地产开发企业目前普遍面临的资金紧张局面。

　　由于房地产项目开发建设周期长，企业普遍存在销售未完工开发产品的现象。新31号文规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季度（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额缴纳企业所得税。企业销售未完工开发产品的计税毛利率按下列规定确定：开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%；开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%；开发项目位于其他地区的，不得低于5%；属于经济适用房、限价房和危改房的，其计税毛利率不得低于3%。

　　王培认为，与原来规定相比，除经济适用房外，不同区域的房地产开发项目最低预售计税毛利率普遍下调了5个百分点。计税毛利率降低，意味着企业销售未完工开发产品缴纳的企业所得税减少，这对投资规模大、开发建设周期长的房地产开发行业来说，是一重大政策利好，对缓解房地产开发企业资金压力将发挥重要作用。

　　此外，新31号文规定，属于经济适用房、限价房和危改房的，其计税毛利率不得低于3%。原规定只有经济适用房适用3%的最低计税毛利率。这一政策调整，体现了贯彻国务院加快保障性住房建设、合理调整住房结构的宏观调控精神，对从事保障性住房开发建设的房地产开发企业也是一项利好政策。

　　王进、朱自永等人认为，目前房地产开发企业拿地成本较高，投资额大，加上销售价格下降，本身利润率可能达不到规定的计税毛利率。降低计税毛利率，符合房地产开发企业经营现状，节约了企业日常经营过程中的现金流出，为企业生产经营赢得了更多的流动资金。

　　朱自永提醒企业，新31号文从2008年1月1日起开始执行。对于企业2008年度取得预售收入并已经预缴所得税的企业，在汇算清缴时，应当按照新31号文规定的方法及要求，计算预售收入的预计毛利额，以此作为纳税调整项目，合并计算2008年度应纳税所得额。

　　3项预提费用税前扣除，减轻企业税负

　　王培介绍，《企业所得税法》严格限制企业各项预提费用税前扣除。但房地产开发产品属于特殊商品，开发周期比较长，工程结算相对滞后。因此，新31号文在坚持税法原则的前提下，对预提费用的扣除做出了相对宽松、客观、合理的规定。

　　新31号文规定，开发企业可以预提下述3项费用并在当期税前扣除。

　　第一，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。

　　第二，公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

　　第三，应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

　　王进、李记有、岳凡宋均认为，房地产项目周期长，一般为几个年度甚至更长，有些成本在企业年度汇算清缴前无法归集完整，但又是必须发生的。因此，允许房地产开发企业预提相关成本及费用在税前扣除，是为房地产企业松绑，既能缓解房地产开发企业资金压力，又能减轻企业税负，符合房地产行业发展现状。