国务院5月底批转国家发改委关于2009年深化经济体制改革工作意见，提出“深化房地产税制改革，研究开征物业税”。物业税在美国被称作财产税。笔者拟以美国财产税的运行为例，对财产税的优势和缺陷进行分析，以期对未来我国物业税的开征和运行提供借鉴。

　　财产税的优势

　　从税收征管的角度来看，财产税的优势主要是：财产税的税基是不可移动的，因此政府部门无需担心不动产会因为课税的原因而移走。财产税的税基是相对稳定的，即使在经济相对低迷时，不动产的价值也不会大幅波动。财产税的税率是可以灵活变动的，可以对财产税进行细分，以适合辖区面积很小的地方政府的征管和财政需要。

　　从财政收支的角度来看，财产税的优势主要是：财产税几乎是地方基层政府唯一可以掌控的主体税种，财产税对于地方政府的这种独特地位是不可取代的。财产税的收入通常用于弥补与财产直接相关的一些服务的成本，如消防、公安部门的服务成本，以及高品质地方学校的成本等。这些部门的成本得到弥补后，还可以促进不动产价值的进一步提升。财产税的税基往往与当地工业经济的发展关系密切。不动产税基既包括工业部门的，也包括民用部门的。从收入规模来看，工业部门是财产税的主要收入来源。但工业部门的发展会带来噪音、交通、污染等负外部性问题。财产税收入在一定程度上可以用于治理这些环境问题。地方政府的很多决策都会对不动产的价值产生直接影响。因此，财产税成为地方政府决策时需要慎重对待的重要因素，这有助于推进地方政府的民主管理。

　　财产税的缺陷

　　财产税的税负是累退的，是纵向不公平的。美国的政客通常持这种观点，有时甚至会在其竞选当中攻击财产税。美国一些州的研究确实表明，财产税的实际税负是随着人们收入的提高而递减的。当然，财产税的累退程度要轻于作为流转税的销售税的累退程度。关于财产税的归宿，学界主要有三种观点。传统派认为，财产税会以提高房价的方式转嫁给消费者；受益派认为，财产税只不过是地方政府提供相关服务的一种对价；而新资本税派则认为，财产税其实是一种资本税，会对地方的资本配置产生扭曲效应。只有传统派的观点认为，财产税具有较高的累退性。

　　财产税的税负从横向来看，亦不公平。价值额类似的不动产、财富状况类似的家庭所拥有的不动产的财产税税负，可能大相径庭。前者主要是财产税的征管制度造成的；后者主要是因为财产位于不同社区造成的。研究表明，在美国，多民族社区不动产的税负要高于白人社区。据悉，财产税的核心是对财产价值进行评估，因为财产价值的确定是财产税税收负担分配的基础。但一般的估税方法往往会使财产的市场价值和估税价值之间出现巨大的差异。

　　财产税可能会导致地方财政差距。作为财产税税基的不动产在不同地区间的分布可能是不均衡的。这会导致各地财产税收入状况的不同，进而影响各地方政府提供公共服务和公共产品的能力，导致地区间的不公平。而当小学和中学费用主要由地方政府来提供时，这种问题还会被进一步放大。据悉，在美国，城市及其郊区的差距问题也特别突出。这是因为，经济基础良好的一些地方，可能财政收入很高，但却几乎没有什么人口。这样的地区包括，拥有地区性购物中心或者汽车销售中心的地方销售税社区；拥有发电厂或者重点工厂的不动产税社区等。而提供财政收入的工人和购物者，往往居住在该都市地区中的其他地方。而他们居住的地方，才是集中需要学校、公安和消防、公园和娱乐等地方性公共服务设施。面对地方间的财政差距，地方政府往往使用财产税的地区性税基共享机制来弥补。但是，这也会遭到批评：经济发展迅速、税基富庶的地区，通常并不是其附近地区的好邻居；经济发展迅速的地区通常会给邻近地区带来噪声、废气和交通压力等问题。

　　财产税可能会在一定程度上对房地产开发产生抑制作用。开征财产税之后，房地产开发、房屋修缮的税后收益都会降低，从而会对房地产开发产生一定的抑制作用。

　　财产税的征管成本可能过高。对于政府部门来说，实施财产税改革的风险还体现在，未来财产税的征管成本可能会高于一般的商品税和所得税。不动产税通常需要政府保持对财产的记录、计算税基和计算每项财产所负担的财产税，并将财产税的税票按照时间表及时分发出去；当税票到达纳税人手中后，要征收税款，处理财产估税中的各种申诉和抗议等。财产所有人所要做的，只是对税务人员的工作进行验证，决定自己是否要进行抗辩，然后缴纳税收。

　　可见，财产税的征管方式决定了财产税的征管成本将会偏高。从美国财产税的实行情况来看，一般商品税和所得税的税收成本主要是由纳税人承担的税收遵从成本，即主要由纳税人进行会计核算和纳税申报，税务机关只需要对其进行有选择的纳税稽查即可，因此税务机关的征管成本通常较低，不超过其税收的1％。而财产税则不然，纳税评估和税额的确定都需要政府部门组织进行，因此税收成本主要是税务机关的征管成本，占税收的1.5％以上，是普通其他税种的2倍左右。

　　由此可见，我国不应忽视开征物业税的相关成本。

　　从我国物业税改革的实践来看，基本会采取3步走的方式，以确保物业税改革的顺利推进。第一步，对工商业用房开征物业税；第二步，对非普通住房的别墅等负税能力较强的房产开征物业税；第三步，将物业税推向普通民众持有的一般住房。

　　就物业税改革的内容来看，可能主要是在合并现行房产税和城镇土地使用税的基础上开征物业税。这是因为根据我国现行的房产税政策规定，可以采取从租计征（税率为12%）和从价计征（税率为1.2%）两种方式。从价计征，是指按房产原值一次减除10％～30％之后的余额计征。显然，房产税采用的是一种历史成本的税基，没有能够体现出政府改善房产周边基础设施而使房产价值上升的影响。为此，作为物业税改革的重要内容之一，就应将其税基由现在的历史成本转为公允价值。所谓公允价值，即房产的现价。而房产交易并不会随时发生，房产又具有其自身的位置、面积、朝向等很多独特属性，因此就需要通过评估来确定房产的价值。由于我国房产经历了从计划经济向市场经济转变的过程，现在房产市场上商品房和福利房并存，房产所有情况十分复杂。如何区分不同房产的“出身”、权属，也将成为物业税征收过程中必须要进行破解的难题之一。以上种种因素都将使我国未来开征物业税的成本进一步提升。

　　从长期来看，财产税收入未必是稳定的。尽管从长期来看，房地产价格一般是不断上涨的，地方政府将来开征财产税的收入也是稳定而有保障的，但是房地产价格并不会一直上涨。美国20世纪30年代大萧条之后、日本２０世纪90年代泡沫经济破灭之后，房地产价格的大跌都是很好的佐证。其实，美国州政府和联邦政府在历史上都曾征收过财产税，但是20世纪30年代大萧条期间，由于房价暴跌，财产税征收难度陡增，于是州政府转向了重点征收零售税和燃油税等其他税种。这些税种不仅收入稳定，而且在征管上也没有财产税那么严格，纳税人不会因为纳税问题而遭到税务机关强制执行、将住房进行拍卖的处理，进而危及社会稳定。从这种意义上来说，我国地方政府未来的财政收入不宜过度依赖将来的物业税，应当保持财政收入来源的多样化，以降低可能存在的风险。

　　作者单位：中央财经大学