本网讯 为了规范房地产开发企业的企业所得税处理问题，国家税务总局在前不久下发了《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号），以下简称《通知》）。日前针对《通知》规定，江苏省地方税务局进行了补充说明。

 

　　在江苏地税局转发《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》的通知（苏地税发[2009]53号）中，对房地产项目的计税毛利率的确定进行了明确。规定，房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，按照《通知》第八条规定的计税毛利率计算预计利润时，允许扣除营业税金及附加、土地增值税；企业根据《通知》第九条规定出具开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告时，应出具差异调整专项报告；房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率，由各省辖市地税局根据《通知》第八条规定的毛利率，联合同级国税局结合不同开发产品共同确定。

 

　　江苏地税在通知中特别指出预提费用的税前扣除问题。明确了以下问题：

　　一是房地产开发企业应按照《通知》第二十六条规定合理确定计税成本对象，并报主管地税机关备案。主管地税机关在登记备案出具书面告知书后，房地产开发企业按照已备案确认的计税成本对象计算各成本对象的计税成本。2008年1月1日前已销售完工产品分摊的共同（间接）成本不再追溯调整，已发生但尚未税前扣除的共同（间接）成本应按《通知》有关规定进行分配。

　　二是房地产开发企业可以据以预提的出包工程合同总金额，不包括甲供材料的金额。预提的出包工程款最高不得超过工程合同总金额的10%，且已开发票金额与预提费用总计不得超过出包工程合同总金额。预提的出包工程，自开发产品完工之日起超过2年仍未支付的，预提的出包工程款全额计入应纳税所得额；以后年度实际发生时按规定在税前扣除。

　　三是企业根据《通知》第三十二条第二款可以预提的公共配套设施建造费用，对售房合同、协议或广告，或按照法律法规及政府相关文件等规定建造期限而逾期未建造的，其预提的公共配套设施建造费用在规定建造期满之日起一次性计入应纳税所得额。未明确建造期限的，在该开发项目最后一个可供销售的成本对象达到完工产品条件时仍未建造的，其以前年度已预提的该项费用应并入当期应纳税所得额。以后年度实际发生公共配套设施建造费用时，按规定在税前扣除。

　　四是根据《通知》第三十二条第三款预提的报批报建费用、物业完善费用，必须是完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用，同时需提供政府要求上交相关费用的正式文件。未完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用不得预提在税前扣除。除政府相关文件对报批报建费用、物业完善费用有明确期限外，预提期限最长不得超过3年；超过3年未上交的，计入应纳税所得额。以后年度实际支付时按规定在税前扣除。

　　江苏地税特别提醒企业，对房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，按照国税函[2008]299号文件规定的预计利润率已预缴的，2008年度汇缴时暂不调整。待开发产品完工后，再调整实际毛利额与预计利润之间的差额。从2009年1月1日起，房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入按《通知》第八条规定的计税毛利率执行。

　　此外，房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数，但开发产品完工会计核算转销售收入时，已作为计提基数的未完工开发产品的销售收入不得重复计提业务招待费、广告费和业务宣传费。