根据来源和作用过程，将物业税功能和定位大致分为：物业税纯粹作为一次性土地出让金的分期付款的方式和作为调节房地产市场需求的工具之一，主要调节或引导房地产市场需求。物业税以上功能和定位对房地产市场价格均能起到影响作用，因此当前国家提出研究开征物业税的政策，表明我国房地产市场价格确实存在需要调节的情况。

　　如果物业税纯粹作为一次性土地出让金的分期付款的方式，在理论上是能够大幅度降低房价的，但在实际操作中却未必能够达到政策目的。首先，目前我国房地产开发成本中土地出让金成本约占总成本的40％，房地产价格的确定属于市场行为不能用行政手段进行干预，再加上房地产企业主要以营利为目的，而且利润越多越好，甚至不惜违规暴利，因此即使政府将土地出让金转换成物业税进行多年征收，让房地产企业成本下降40%，可是到了市场上的房价却未必能够下降40%；其次，现阶段房产企业均是以拍卖的形式来确定土地出让金，从而取得土地开发权，因而土地出让金的金额是不确定的，是一种市场行为，而一旦以相对固定的税率固定下来让消费者分期付款，那么这种定价变成了行政行为。另外，如果以物业税形式交纳土地出让金，那么开发商又是凭什么取得土地开发权，是否会成为一块另类的腐败土壤？第三，各地方政府是否愿意？目前土地使用出让金是一些地方政府财政收入的主要来源，这是地方政府的眼前利益，如果采取物业税的形式分期付款，那么会把眼前的利益让于未来，将大大降低眼前财政收入，而政府的换届往往使得一些政府不愿意放弃眼前利益，从而加大了以这种功能定位物业税的推出的难度；最后，物业税征收的成本比一次性土地出让金的收取要高许多。土地出让金的取得往往只需在政府拍卖土地时在一定时间内一次或几次取得，而物业税需要税务部门对千家万户进行常年征收，而房产所有人不在当地的情况是非常普遍的，因此物业税征收成本将比收取土地出让金的成本要高许多，这种高成本征收也是地方政府不愿意的。如果推物业税前将其功能定位为纯粹作为一次性土地出让金的分期付款的方式，那么政府及监管部门应处理好以下几个方面：地方政府的积极性；房地产开发商的资格及取得土地的方式及途径；房地产价格的高度透明以保证以物业税形式降低的开发成本不被开发商变成新利润增长点；房价中包含一次性土地出让金的和未包含土地出让金的应该严格区别对待，采用不同的方法操作以进行区别对待。

　　如果仅作为调节房地产市场需求的工具之一，主要调节或引导房地产市场需求，那么采取的操作将又完全不同。目前我国房价一直处于高位运行，主要原因是投机性需求旺盛，而有效的刚性需求没有得到有效释放和满足，造成房地产市场的虚假繁荣。我国调控房地产市场的税收手段主要集中于住房交易环节的营业税和个人所得税，而这两种税收调节手段只是调节交易，在虚假繁荣的市场里这些交易成本均有可能转嫁给消费者，对“囤积”房地产等投机行为未能进行调节，没有对投机性需求进行抑制，而物业税作为房地产市场调节工具，通过技术手段是能够抑制投机需求的，从而影响房地产价格。这种物业税的征收应该参照个人所得税的征收方法设定一定人均面积的起征点（这一起征点应该在人们刚性需求之上），在这一起征点以上所拥有的面积采用分级累进的办法征收，以增加超面积“囤积”的成本，这种征收对以投资为主的炒房客冲击最大，因为他们持有的物业越多，税收成本就越高，财务负担也就越大，从而能够抑制投机需求；相反在人均拥有住房面积在起征点以下的某些水平，政府及监管部门应该采用税收补贴、优惠等手段进行调节，直到拥有起征点面积的住房，从而能够有效刺激和释放有效的刚性需求。物业税作为调节房地产市场需求的工具之一在操作技术上具有相当难度，比如如何认定起征点、如何认定超面积、如何认定人均住房面积等，但是一个健康稳定的房地产市场应该是刚性有效需求得到充分满足，而投机需求得到一定程度上的抑制，使房地产价格处于稳定状态，使住房回归消费功能。

　　因此，笔者建议启用物业税作为调节房地产市场需求的工具，通过一定技术手段使房地产市场需求健康。

　　（作者单位：中保集团东部稽核中心）