嘉宾提醒：个人转租房屋所取得的收入在缴纳个税前，可扣除自己承租时的租金
【核心提示】
近日，国家税务总局下发《关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（本版简称通知），明确了对个人转租房屋取得征收个人所得税问题。那么，二手房东在什么情况下必须向政府缴纳个人所得税？转租取得的收入如何在个税缴纳前扣除？转租人的房屋修缮费用、物业费能够抵扣应纳税金数的计算基数吗？二手房东的个税是怎样计算的？等等问题，都是大家应该知道的。
昨日上午，本报嘉宾接热线专题是“关注房屋转租缴纳个人所得税问题”，我们邀请的嘉宾是厦门市地税局税政二处工作人员陈维，他为大家详细答疑释惑。
“二房东”转租房屋时不要忘了将承租时支付的租金在个税缴纳前减除。嘉宾昨日特别提醒说，国家税务总局刚刚发布的这一通知重申了这一规定，这意味着靠转租房牟取利润的人，还有可能增加一些税后利润。通知再次重申，在房产领域发生的一切租赁行为，只要出租人取得了收入，都必须缴纳个人所得税。
厦门店面多转租
嘉宾说，在房屋转租方面，由于我市的房屋住宅租赁市场比较透明，大部分的房屋住宅很少出现转租行为，但是，不少店面是存在转租行为的。来自房产中介方面的信息显示，店面转租频繁发生，按照面积不同，从10多平方米到数百平方米的店面，每次的转租费在3000元到5万元，好地段店面的转租费甚至更多。
据了解，通知出台前，不少“二房东”不太清楚所取得的转租差利润中，应该如何扣除各种相关费用后再缴纳个税。因此，一些人在报税时，就可能没有扣除自己承租时所缴纳的费用，这样，客观中就可能多缴纳了个人所得税。
扣除一手租赁费后再计税
据介绍，今年1到10月份，我市申报的私房租赁收入超过31亿元，政府从中征收个人所得税超过4000万元。嘉宾说，此次下发的通知重申，个人承租房屋后转租取得的租金收入，属于个人所得税应纳税所得，应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。
嘉宾说，通知也明确，取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金，可以凭房屋租赁合同和合法支付凭据，在计算个人所得税前，从该项转租收入中扣除。换句话讲就是，“二房东”在缴纳转租收入个税前，是可以将自己在“一手房东”处缴纳的租金进行扣除的。
物业管理费不能扣除
一些转租店面的读者咨询，取得转租收入后，可以扣除哪些支出后再计算个人所得税？物业管理费能否列入扣除范围？
嘉宾解释说，此次通知还重申了房屋转租收入个人所得税前扣除有关费用的扣除次序，即“二房东”取得租赁收入后，可以依次扣除财产租赁过程中缴纳的相关税费（包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、房产税、土地使用税和印花税）；扣除向出租方支付的租金；扣除由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用；扣除法定费用扣除标准（即转租收入扣除上述3项后余额不足4000元的，法定费用扣除标准为800元；超过4000元的，法定费用扣除标准为余额的20%）。
嘉宾说，物业管理费是包含在“法定费用扣除标准”项目下的，因此，不能再另外扣除。
【相关新闻】 租赁收入未超800元也要办理涉税申报
通知实施后，只要有租赁行为就要缴纳个人所得税吗？不少读者都非常关心这一问题。嘉宾解答说，政策规定，不论是“首租”还是“转租”，只要有租赁行为并取得收入的，就要办理涉税申报。换句话讲就是，即使私房出租取得的租金收入未超过法定费用扣除标准800元，也要办理缴纳个人所得税申报手续。
嘉宾详细解释说，目前私房出租税收征收一般是根据纳税人如实申报的租赁情况进行征收。这种按实征收税款计算税种包括，营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、房产税、土地使用税和印花税，以上7项相加，通常称之为个人所得税税前可以扣除的相关税费。
嘉宾介绍，房屋转租个人所得税计算公式为，个人所得税＝月租金收入－相关税费－支付的承租租金－修缮费用可扣除额－费用扣除标准×10%。其中需要说明的是，个人出租房屋所得是按10%的税率征收个人所得税。另外，个人转租房屋所得，在每次（月）取得房屋租赁收入后，应先扣除营业税及附加税、房产税、土地使用税、印花税等相关税费，之后扣除承租所支付的租金（需向税务部门提供有效合法的房屋租赁发票证明），最后扣除当月可扣除的修缮费用，之后的余额为应纳税所得额。
嘉宾说，费用扣除标准为应纳税所得额4000元以下的，为800元；应纳税所得额4000元以上的，为应纳税所得额的20%。
嘉宾特别说明，其中修缮费每月最高可扣除800元，不足800的按实际修缮费用扣除，超过800元的余下部分于次月按上述原则继续抵扣。
入股房产能算私房出租吗
问：我买了一些店面，并以这些店面投资入股到某家公司。我跟这家公司约定，该公司每个月支付给我十万的使用费，同时我不参与该公司的经营活动，也不承担该公司的任何经营风险。请问这种入股房产能算私房出租吗？要缴纳个税吗？
答：算，要缴纳个税。“私房出租”是指个人将自有房产出租给承租人使用、由出租人向承租人收取租金的行为。租金收入的形式包括货币收入、实物收入和其他经济利益收入。
有下列情形之一的，政策规定视同私房出租：
（1）以房产投资入股，不承担经营风险，从被投资方取得固定收入的；
（2）以承包、租赁经营或以其他名义有偿提供房屋使用权的；
（3）利用私有房屋从事个体经营，实际经营者非房屋产权人或其直系亲属的；
（4）除直系亲属外，以各种名义将房屋借给他人居住的。
转租部分正在使用的房产要缴纳个税吗
问：我们夫妻二人2年前租了一大套房子，原来有老人和我们同住，现在老人回老家了，我们就想将空出的这间转租出去减轻点自己租房支付的负担，请问我们的转租收入要缴纳个税吗？
答：“房屋转租”是指承租人将承租的房屋再出租的行为。租金收入的形式包括货币收入、实物收入和其他经济利益收入。你们将租进的房产再出租，属于房屋转租，应该缴纳个人所得税。
房屋修缮费咋算
问：我承租了一套毛坯楼中楼，现在要将该套房子进行分割装修后转租出去，请问我所付出的房屋装修修缮费咋抵缴个税前的扣除？
答：如果你能提供该出租房的装修、修缮合同及合法凭证证明，每月最高可在个税缴纳前扣除800元，装修费用不足800的按实际装修、修缮费用扣除。超过800元的余下部分，可于次月按上述原则继续抵扣。
房屋出租税费是咋算的
问：我一直搞不懂房屋出租税费是咋算的，能不能给举个例子，比如70平方米自有产权的房子，占地面积是10平方米，租赁价格是2000元，出租方应该缴纳的税费是咋算的？最后是多少？
答：出租方每月出租该套房产应缴纳的税费包括（以下等号后数字单位均为元），（1）营业税：月租金收入×3%，即2000×3%＝60；（2）城建税：营业税×（1%或5%或7%）（在市区的，税率为7%；在县城、镇的，税率为5%；所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%；外籍和港澳台人员不征），按照在市区标准计算即60×7%＝4.2；（3）教育费附加：营业税×3%（外籍和港澳台人员不征），即60×3%＝1.8；（4）地方教育附加：营业税×1%，即60×1%＝0.6；（5）房产税：月租金收入×4%，即2000×4%＝80；（6）土地使用税：每平方米土地年税额÷12个月×占地面积，岛内土地使用税为每平方米6元，6÷12个月×10＝5（每月）；（7）印花税：月租金收入×0.001，即2000×0.001＝2。上述（1）－（7）项合计税费为：153.6。
（8）个人所得税＝（2000－153.6－800）×10%＝104.64。
转租方应纳个税是多少
问：能不能给举个例子，比如岛内70平方米的房子，租进来的价格是2000元，我给它转租出去获得的收入是3000元，那么，我应该缴纳的税费是咋算的？个税是多少？
答：你每月转租该套房产收入应纳的税费包含（以下等号后数字单位均为元），（1）营业税：月租金收入×3%，即3000×3%＝90；（2）城建税：营业税×7%，即90×7%＝6.3；（3）教育费附加：营业税×3%（外籍和港澳台人员不征），即90×3%＝2.7；（4）地方教育附加：营业税×1%，即90×1%＝0.9；（5）房产税（转租人不需缴纳）；（6）土地使用税（转租人不需缴纳）；（7）印花税：月租金收入×0.001，即3000×0.001＝3。上述（1）－（7）项合计税费为102.9。
你应当缴纳的个人所得税为（3000－102.9－2000－800）×10%＝9.71。 |
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厦门市店面多转租 “二房东”转租房屋需缴纳个税
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