《财经国家周刊》记者　王玉光

　　◎嘉宾：

　　李明（国家行政学院学者、北京大学-林肯研究院兼职研究员）

　　曲卫东（中国人民大学土地管理系副教授）

　　倪红日（国务院发展研究中心研究员）

　　倪静石（江苏省地方税务局副局长）

　　杨遴杰（浙江大学公共管理学院教授）

　　吴翔华（南京工业大学天诚不动产研究所副所长）

　　汪晖（浙江大学公共管理学院副教授）

　　卓安军（杭州市财政局直属征收管理局局长）

　　在当前中国，恐怕很难再找出一个税种，其受关注的程度能盖过尚在"空转"之中的物业税。尽管何时开征物业税尚无定论，但有关物业税开征的日期、方式和税率却已流传出数十种不同的版本。

　　如同当年个人所得税的酝酿及出台经历一样，在物业税的酝酿阶段，各种声音俨然已淹没了事实本身。物业税究竟距离人们还有多远？需要把焦距对准一系列现实问题。

　　《财经国家周刊》：目前在研究开征物业税的过程中，比较难解决的问题是什么？

　　曲卫东：首先是数据获取。开征物业税需要所有房地产的基础信息，但目前的不动产登记制度还不能满足需要。政府各部门之间都是信息孤岛，由于各自的利益不愿意共享信息。财产登记制度也不健全，一个家庭到底有几套房子弄不清楚，使"区别征税"缺乏依据。

　　其次是利益博弈。一些拥有多套住房的"既得利益集团"反对开征物业税，设置了巨大的阻力。

　　地方政府的阻力也很大。同时，要开征物业税这样一个新的税种，需要很多的专业管理人员。香港有900个公务员编制在管理这个税，而内地政府这些年一直控制乃至缩减公务员的编制，从组织机构和人力布局上对物业税开征还没有足够的支撑。

　　更为重要的是，现在需要把征收房地产税的法制环境建立起来，突破产权和分税的障碍，这需要中央出台相关条例。

　　倪静石：物业税这几年一直在"空转"，不能转实，主要原因之一在法律层面。制度层面不解决，实质进展就谈不上。

　　倪红日：目前就住宅怎么征税的问题，意见很不统一。比如住宅的免征税范围怎么设定？是按人均住房面积，还是按照房屋套数、使用性质计算，这些问题都还没有定。

　　此外应该由谁来评税，是中介评估机构还是税务部门，怎么监督他的评税结果，让纳税人信服，也存在意见分歧。

　　将来若要开征物业税是要对所有人开征，但存量房与新建房怎么划断？也是个问题。

　　吴翔华：当前物业税在学界还存在诸多争论，而且非常激烈，比如对住宅开征物业税会有什么影响？现在的税和原有税种是什么关系？存量房和新建房如何分别征税？物业税是否包含土地出让金？等等。所以要征收物业税，可能不仅涉及对税收体制的改革，而且还要对整个房地产开发制度、模式进行大调整。

　　《财经国家周刊》：有观点认为，物业税与土地出让金、土地增值税是重复征收的关系，这是否也影响了物业税的出台？

　　杨遴杰：目前中国的城市建设资金大都是来自于土地拍卖，地方政府一方面已经在卖地环节收取了土地出让金超额利润，另一方面又要来收物业税，显然是不合理的。

　　曲卫东：房地产税与土地出让金是两码事。不能用物业税代替土地出让金。

　　李明：在很多征收房地产保有环节税的国家和地区，土地增值税同样也存在。比如德国、韩国和中国台湾等。我的主张是，实行"数税合一"的模式，把原有房地产税种合并，重新调整税基税率，征收统一的不动产税。从政策过度的角度来看，这也有利于公众的接受。

　　《财经国家周刊》：有专家认为，物业税从法理上难以解释清楚，物业税是财产税，而人们的房屋只是有70年的使用权。要么修改法律，要么不征收，这是非此即彼的选择吗？

　　李明：据我的研究，并不是所有的国家都是在土地完全私有的情况下征收物业税的。比如像中国的香港，和内地土地使用权类似，在1997年回归以前，业主对土地享有99年的使用权，也没有完全的产权。

　　征收物业税的法理依据，在于物业所有人享有了政府提供的公共服务，由此带来了物业的升值，并为此增值部分付费（税）。世界上大多数国家都是基于这一理论而设计物业税的，有没有完全的产权并不是主要的考虑。而且将物业税作为房地产保有环节的一项税收，各国模式也不一样，美国和加拿大是按照财产税的模式征收，要涉及到房屋产权问题，英联邦国家则是按照租金收入作为税基的，与产权没关系。

　　此外，从价值评估的角度来讲，70年的使用权和永久性的使用权，其税基计算的结果是相差无几的。所以说有没有土地所有权，并不影响征收物业税。

　　《财经国家周刊》：倘若要开征物业税，是不是需要启动物业税立法程序？

　　李明：这是肯定的。首先应该由财政部会同有关部门提出草案，然后经国务院法制办审议。这是立法的程序。

　　其次，物业税最后叫不动产税还是其他什么名字，最终肯定是要对公民财产征税，所以我想以更高层级的立法出现会更为合适。目前很多税法均是以"条例"等行政法规的形式存在的，但涉及利益人群较大的所得税，是以"法律"形式出现的。

　　当然，初期以国务院条例的形式出现也可以，但是一定要注意一点，就是各地的经济发展水平不同，所以税率的决定权还是要归于地方。另外税收的收入也应归于地方，因为按照国际惯例，物业税属于地方税种。

　　《财经国家周刊》：物业税"空转实"的突破口在哪里？

　　李明：对于起步阶段，税制应尽量简化。比如对于存量房和新建房如何征收物业税的问题，我认为最合理的办法还是按照价值征收，在评估过程中可对旧房估价相对低一些，新房估高些，这样自然就能直接反应到税基的设定上。

　　此外，还可以按照平方米来征税。或者比照香港的差饷税，按照租金的价格征税。

　　曲卫东：如果要开征物业税，首先要对现行的房地产税种做调整，该取消的取消，该合并的合并。其次是要加大对物业税知识进行普及和宣传，让老百姓打消物业税会增加税负的顾虑。

　　可以假设一种情况：让物业管理公司按照居住面积等收取物业费的办法，代收物业税。但前提是必须测算清楚一座城市各小区住房的单价，以此为依据制定相应的房地产税收标准。但问题是，没有物业管理公司的小区，无法这样收取。所以这一办法无法实现公平。

　　倪红日：首先对高端住宅开始征税。比如先对别墅，在多少价值以上的征收物业税，然后再逐渐往中下端住宅过度，并设定免税范围。但前提是首先要把物业的归属搞清楚，这就要有一个财产实名登记系统。

　　吴翔华：先从非住宅开征：一是锻炼队伍，培训评税人才；二是矛盾和影响会相对较小；三是能对高房价起到威慑作用，"杀鸡给猴看"。

　　汪晖：首先做好基础工作，第一是确权，要使每一栋房产的产权清晰；第二是国家要花大力气培养一批评估人才。其次是完善税收制度的细节，比如说，能否第一套住房的税率低一点或者免征，实行差异化的税率，就像目前的银行按揭贷款一样，可以根据不同的购房者，发放不同成数的贷款。

　　杨遴杰：先把卖地财政停掉，然后再考虑开征物业税。这需要一个大动作，就是土地供应体系的全部调整。

　　卓安军：肯定有必要要先搞一次全国性的房屋普查。

　　《财经国家周刊》：开征物业税的时机是否已经成熟？

　　杨遴杰：在现有的房地产开发模式没有改变的前提下，开征物业税时机还比较"生硬"。

　　曲卫东：且不说目前还不是太好的时机。即便有了好时机，解决立法问题，至少需要一两年的时间。

　　倪红日：可能现在矛盾在不断增加。而另一方面看，矛盾越大，问题解决的可能性就越大。