自治区地方税务局关于进一步加强房地产业税收征管工作的通知

各市、县（市、区）地方税务局，各市地方税务局直属机构，自治区地方税务局直属税务分局、稽查局：

    根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）、《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）精神，为充分发挥税收对住房消费和房地产收益的调节作用，促进我区房地产行业健康发展，确保财政收入及时足额入库，自治区地税局决定进一步加强房地产业税收征收管理，现将有关问题通知如下：

    一、对从事房地产开发经营业务的企业一律按月预征企业所得税。

    二、各级地税机关要严格按照《自治区地方税务局 自治区国家税务局关于加强房地产开发经营业务企业所得税征收管理问题的通知》（桂地税发〔2010〕35号）的规定，结合本地的实际情况，及时调整房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率，并按规定的计税毛利率计算应纳税所得额，单独申报预缴企业所得税。

    三、房地产开发经营业务企业发生的成本、费用支出未取得合法票据的，不得计入计税成本或在企业所得税税前扣除。

    四、房地产开发经营业务企业有《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形之一的，应按照《国家税务总局关于印发〈企业所得税核定征收办法（试行）〉的通知》（国税发〔2008〕30号）的规定，依法核定征收企业所得税。

（一）对实行应税所得率方式核定征收企业所得税的房地产开发经营业务企业，应税所得率不得低于20%；具体由各市地方税务局根据当地实际情况确定。

（二）对实行核定应纳所得税额方式征收企业所得税的房地产开发经营业务企业，参照当地同类行业中经营规模和收入水平相近的房地产开发经营业务企业的税负水平核定应纳所得税额。

    五、加大土地增值税清算力度。各地要认真贯彻落实国家税务总局和自治区地税局土地增值税清算工作的要求，切实加大清算工作力度，积极调配力量，采取有效措施，对符合清算条件的房地产开发项目，都要进行清算。

    六、严格执行土地增值税清算政策。近期总局下发的《国家税务总局关于加强土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号），对清算政策做了进一步明确。各地要认真领会土地增值税清算有关政策的精神实质，把握具体内容，不折不扣将清算政策落到实处，确保清算的效果。

    七、加强土地增值税预征工作。严格执行《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）的有关规定，除保障性住房外，预征率不得低于1%。因此，《自治区地方税务局关于调整土地增值税预征率的通知》（桂地税发〔2010〕18号）第二条中，房地产开发企业开发的普通住宅预征率由0.5%调整为1%。同时，各地应按不同的项目类型和自治区地税局批复的预征率，抓好预征工作，对核算不清的一律从高适用预征率。

    八、规范土地增值税核定征收。各地要严格依照税收法律法规规定开展核定征收工作，不得擅自扩大核定征收范围，也不得擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算的主要方式。各地要认真执行《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）的要求，依法依规开展核定征收工作，堵塞征管漏洞。

    九、加强个人二手房交易和出租房屋的税收征管。各级地税机关要以贯彻落实《自治区地方税务局  自治区住房和城乡建设厅关于进一步加强政务协作的通知》（桂地税发〔2010〕60号）为契机，加大与住房和城乡建设等部门政务协作力度，切实加强对个人二手房产交易税收的征收管理，确保“先税后证”措施落实到位。要充分依靠街道、居委会、社区和物业公司等基层组织的作用，落实代征代扣措施，减少房屋租赁业税收流失，合理引导和调节房地产收益。

    十、积极开展房地产税收一体化管理工作。各地要以契税为抓手，按照《自治区地方税务局转发国家税务总局关于印发房地产税收一体化管理业务规程的通知》（桂地税发〔2007〕329号）及《自治区地方税务局关于印发房地产税收一体化管理暂行办法的通知》（桂地税发〔2008〕76号）的要求，加强政务协作，明确工作步骤，规范操作程序，落实责任要求，抓好房地产税收包括土地使用权取得和房地产开发、交易、保有等环节涉及的土地增值税、耕地占用税、营业税、企业所得税、个人所得税等税种的管理，推进房地产税收一体化管理纵深发展。

    十一、加大房地产开发企业的稽查力度。各地要加强衔接配合，改进稽查方法，提高稽查质量，将定价过高、涨幅过快、申报异常的房地产开发项目列入稽查重点，组织开展全面、深入的专项稽查。对检查中发现的问题，一经查实，一律依法处理。

    十二、本通知自发布之日起执行。

二0一0年六月九日