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税务部门解读六个房产税政策焦点问题
核心提示:
来源:江苏地税局 日期:2010-8-16
 阅读提示江苏省地税局近日就纳税人普遍关注的6个房地产税收政策焦点问题,通过其网站进行了解释,并就5个常见的相关问题进行了解答。

 

  6个焦点政策问题解释

  焦点一:如何明确房产税计税价值?

  所谓房产原值,指的是纳税人按照会计制度规定,在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求,凡以房屋为载体,不可随意移动的附属设备和配套设施,如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等,无论在会计核算中是否单独记账与核算,都应计入房产原值,计征房产税。而架设于房屋外水管、下水道、暖气管、煤气管的成本不应当纳入房产原值。

  根据相关规定,固定资产的更新改造、装修修理等后续支出,如果使可能流入企业的经济利益超过了原先估计,如延长了固定资产的使用寿命,或者使产品质量实质性提高、产品成本实质性降低,则应当计入固定资产账面价值,除此之外的后续支出,应当确认为当期费用。

  案例介绍:近日,税务机关在对某企业进行日常检查时发现,该企业财务人员在自建房屋结束后进行转帐,在建工程1500万中,其中有建筑业发票1000万,中央空调200万,智能化设备300万,会计只是将1000万作为计税依据,来交纳房产税,其他并未计入房产原值。根据以上房产原值的规定,企业把应该中央空调200万,智能化设备300万都应纳入房产原值,企业应以1500万作为房产原值来计税交纳。

  焦点二:无租使用房产按房产余值缴纳房产税

  根据《财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》([86]财税地字第008号)第七条的规定,纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产,应由使用人代缴纳房产税。由于原政策未明确上述房产是按房产余值还是按租金征税,所以各地一般规定,无租使用免税单位和应税单位的房产,应由使用人代缴房产税,税额由房产坐落地的地税机关依照同类房产的市场租赁费计算核定。为统一税收政策,文件明确,无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税。也就是说,从2009年12月1日开始,无租使用房产按照房产余值、由房产使用人代缴房产税。

  案例介绍:近日,税务机关在对某企业进行日常检查时发现,该企业经营所用房屋由于企业法人和房屋产权人关系密切,企业并未向房主交纳租金,而属于无偿使用,该房屋当时的购买价格为200万元,该企业认为产权并非企业所有,所以未交纳房产税。根据文件的规定,无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税,该企业应该以200万一次性减除10%-30%后的余值(目前江苏省是以一次减除30%)作为计税依据来交纳房产税。

  焦点三:自建房产无证也应纳税

  地税稽查人员对某工业企业纳税检查时发现,该企业自成立以来从未缴纳过房产税,原因是主要厂房是靠租赁使用的。经查账时发现,其“固定资产”明细账上反映该户有少量房产,价值190万元,经了解和现场确认,得知该企业租赁房屋不够用,自己新盖了配套和附属厂房,但没有办“房产证”。企业财务人员认为主要厂房是租赁,属于租赁使用,自己盖的房屋没有办理房产证,故无产权,不需要缴纳房产税。

  税务人员向企业解释,根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定,房产税由产权所有人缴纳,产权未确定的,由房产代管人或者实际使用人缴纳。该工业企业自盖的附属厂房虽未办理房产证,没有取得房屋产权,但是属于房产的实际使用人。因此,应当照章缴纳房产税。通过检查人员耐心讲解,该单位了解了有关税收政策,纠正了企业存在的固有错误观念,知道了不纳税对自身和国家的危害性,愿意补缴税款并接受税务部门的处罚。

  焦点四:企业配置的消防设施也应缴纳房产税?

  有不少纳税人有疑问,企业在装修过程中配置的消防设施应否缴纳房产税?

  对此,税务机关表示,企业配置的消防设施一般分为以下类型:建筑放火及疏散设施;消防及给水;防烟及排烟设施;电器与通讯;自动喷水与灭火系统;火灾自动报警系统;气体自动灭火系统;水喷雾自动灭火系统;低倍数泡沫灭火系统;高、中倍数泡沫灭火系统;蒸汽灭火系统;移动式灭火器材等。

  根据《》()的规定,凡以房屋为载体,不可随意移动的附属设备和配套设施,如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等,无论在会计核算中是否单独记账与核算,都应计入房产原值,计征房产税。因此,企业配置的凡是以房屋为载体、不可以随意移动的消防设施性质上属于应缴纳房产税的配套设施,无论是否计入固定资产原值,均应纳入房产原值缴纳房产税。如果可以随意移动,如移动失灭火器材,则不需要缴纳房产税。

  焦点五:是否所有的行政单位的房产都不交纳房产税?

  国家机关、人民团体、军队自用的房产,免征房产税,而出租房产需纳房产税。

  案例介绍:某行政事业单位在不影响正常业务工作开展的情况下,将闲置房产出租,收取租金100万元,利用这部分资金想改善一下办公条件,适当提高干部职工的福利,收取的租金收入是否需要缴纳房产税?

  税务点评:根据《中华人民共和国房产税暂行条例》及其《实施细则》有关规定,国家机关、人民团体自用的房产免纳房产税,对于以上单位出租房产取得的租金收入应按照12%的税率缴纳房产税。上述单位应纳房产税为100×12%=12(万元)。同时税务部门提醒,对于出租行为,该行政事业单位还应按税收相关政策规定计算缴纳营业税、城建税、教育费附加、印花税等。

  焦点六:个人出租房产是否交纳房产税?

  个人所有非营业用的房产是免征房产税的,但用自己的房产进行生产经营,就必须依照房产原值一次减除30%后的余值,按照1.2%的税率,计算缴纳房产税,房产的产权所有人就是房产税的纳税义务人;个人出租房屋应交纳房产税的,根据《江苏省个人出租房屋税收征管暂行办法》,从2007年1月1日起,对个人出租房屋应征收的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加费、房产税、个人所得税、印花税和土地使用税合并按5%的综合征收率计征。

  案例介绍:王某,有产权房两套,一套用于自己居住,另一套用于出租给另一企业用于经营,租金为每年5万元,问该个人是否需要交纳房产税,金额为多少?根据上行办法,该个人出租房屋应征收的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加费、房产税、个人所得税、印花税和土地使用税合并按5%的综合征收率计征,5×5%=0.25(万元)。

 5个常见问题解答

  1、我单位对厂房给水设备进行维护,需要经常更换密封阀门,密封阀门单位价值高,但易损坏需要四个月更换一次。请问更换频繁的密封阀门是否需要计入房产原值缴纳房产税?

  答:根据《》()第二条的规定,对于更换房屋附属设备和配套设施的,在将其价值计入房产原值时,可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件,更新后不再计入房产原值。

  因此,频繁更换的密封阀门,不再计入房产原值征收房产税。

  2、企业为解决下岗职工的生活问题,倚厂区围墙搭建一排违章门面房无偿提供给下岗职工经营使用,此违章建筑是否属于房产税征税范围?

  答:根据《中华人民共和国房产税暂行条例》()的规定,房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的,由经营管理的单位缴纳。产权出典的,由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的,或产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或使用人缴纳。

  因此,对违章建筑属于产权未确定范围,房产税由房产代管人或使用人缴纳。

  3、公园将自用办公用房出租给外单位,作为餐厅经营,取得的租金是否免征房产税?

  答:根据《国家税务局关于检发<关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定>的通知》([88]国税地字第015号)的规定,公园、名胜古迹中附设的营业单位,如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产,应征收房产税。

  因此,公园出租的房产,应当依法从租征收房产税。

  4、企业出租空置房屋给其人使用,租赁合同明确:承租期为5年,承租人自行对所租房产进行修缮,修缮费用由出租方承担,承租人先行的垫付修缮费用直接抵交第一年的房屋租金。请问:第一年出租方未取得租金是否需要缴纳房产税?

  答:根据《江苏省税务局转发财政部税务总局《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》、《关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行规定》的通知》(苏税三[86]31号)的规定,承租人使用房产,以支付修理费抵交房产租金,仍应由房产的产权所有人依照规定交纳房产税。所以出租方应该依照税法的规定从租缴纳房产税。

  5、我公司通过拍卖取得一块工业用地,自行建造办公楼和厂房,会计核算时将土地使用权单独作为无形资产进行管理,请问缴纳房产税时如何确认房产原值?

  答:根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》()的规定,对依照房产原值计税的房产,不论是否记载在会计账簿固定资产科目中,均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。

  新企业会计准则明确规定:企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产。土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时,土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。即企业购买或自行开发的房地产成本不包括其土地使用权。

  《小企业会计制度》规定:购入的土地使用权,或以支付土地出让金方式取得的土地使用权,按照实际支付的价款作为实际成本,并作为无形资产核算,待该项土地开发时再将其账面价值转入相关的在建工程。

  《企业会计制度》第四十七条规定:企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权,在尚未开发或建造自用项目前,作为无形资产核算;企业因利用土地建造自用某项目时,将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。

  因此,执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》的企业,其土地价值应当计入房产原值缴纳房产税;执行新会计准则的企业,其土地价值不计入房产原值缴纳房产税。

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