自治区地方税务局

                          2013年4月3日

关于《自治区地方税务局关于遏制房价过快

上涨优化房地产结构 助推房地产市场平稳健康发展税收政策的公告》的政策解读

    一、起草背景

    2013年2月，国务院办公厅印发《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔2013〕17号），要求各地认真贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的决策和部署。为认真执行中央和自治区关于调控房地产市场的工作要求，及时调整关于房地产市场的税收管理措施和税收政策导向极为必要。结合我区房地产市场发展实际，我局制定本公告，以期充分发挥差别化税收政策的调节作用，遏制房价过快上涨，优化房地产机构，助推房地产市场平稳健康发展。本公告对房地产开发项目中关于土地增值税清算、车库（位）税收管理等问题予以明确，统一全区税收执法口径，积极营造公平良好的税收法治环境。

    二、本公告主要内容

    （一）明确房地产开发企业的税收管理问题

    1．明确强化土地增值税的征收管理工作，严格按照有关规定进行清算审核和稽查。符合清算条件的房地产开发企业应按规定一律进行清算。在限定时间内不进行清算或者符合核定征收条件的房地产开发企业，才可以按不低于5%的核定征收率征收土地增值税。除法院拍卖土地使用权的情形外，土地使用权直接转让均应当清算土地增值税。

    2．明确房地产开发成本中的“前期工程费”、“建筑安装工程费”、“基础设施费”、“开发间接费用”等成本费用核定扣除的条件和标准。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（二）款规定，上述四项开发成本的具体核定方法由省级税务机关确定。因此具体扣除标准核定办法由设区的市地方税务局参照当地建设工程造价管理部门公布或审定的建安造价定额资料，结合房屋类型、结构、地段等因素确定。各设区市地方税务局需要对2012年度自治区地税局批准的核定办法进行调整的，必须报经自治区地方税务局批准。

    3．明确房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率与该企业上一年度销售产品平均价格挂钩。计税毛利率高低直接影响到企业的运营资本，对房地产销售价格与2012年相比下降的，相应降低房地产开发企业未完工开发产品的计税毛利率，促使企业根据税收政策调整自身的定价策略，引导房价合理回归。

    （二）明确车库（位）的税收政策问题

    1．明确按照销售不动产征税的情形。一是就销售车库（位）并与买受人签订销售合同，不论是否取得产权证明，均按销售不动产征税。二是就车库（位）与使用人签订车库（位）长期或无期限使用权转让合同，且合同价款相当于同一小区或同一地段的车库（位）销售价格的，视同销售不动产征税。

    2．明确按照租赁行为征税的情形。对就车库（位）与使用人签订租赁合同，按月（季、年）定期收取一定数额租金，按租赁业务征税。

    3．明确杂物房、阁楼等建筑与车库（位）适用相同的税收政策。且计税依据的适用应当与买受人房屋所属类型保持一致。

    4．明确买受车库（位）不能取得产权证明的，对买受人不征收契税。

    （三）明确保障性住房、危旧房（棚户区）改造的税收减免问题

    1．为改善房地产市场结构，增加廉租住房、经济适用住房等保障性住房的供给，中央先后出台一系列推进保障性住房建设的政策措施。因此，本公告着重强调对相关税收政策的贯彻落实。明确对房地产开发企业开发的廉租住房、经济适用房，暂不预征土地增值税且房地产开发企业纳税确有困难的，经批准后可延期缴纳税款。

    2．结合我区当前推进危旧房（棚户区）改造的工作实际，根据现行税收政策，从危旧房改住房产权人和参与改造企业两方面给予税收减免支持。

    （四）明确购置生产经营性用房的税收减免问题

    对特定人群和特定行业购置生产经营性用房给予城镇土地使用税和房产税减免支持，体现了税收对不同产业、不同主体的导向和调节作用。以下两种情形可享受城镇土地使用税和房产税困难性减免:一是对购买标准厂房从事西部大开发鼓励类项目和战略性新兴产业、购买写字楼用于发展现代服务业的;二是对高校毕业生、下岗失业人员、返乡农民工、军队购置商铺用于经营的。

    （五）明确加强存量房的税收管理问题

    1．明确地税机关应当加强与住房城乡建设部门的联系配合，认真贯彻执行《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）精神，切实加强对出售自有住房个人所得税征管。

    2．《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》要求“税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作”。因此，本公告对加强存量房评估工作作出进一步要求。

    （六）明确公告自2013年5月1日起执行